Comprar un piso en Barcelona como no residente por tu cuenta: 15 pasos del NIE al registro

Comprar un piso en Barcelona: esquema en 15 pasos

1. Obtén el NIE

   El NIE, número de identidad de extranjero, hace falta para la escritura, el pago del impuesto y la inscripción en el registro. Se obtiene en España en la Policía Nacional o en el consulado de España de tu país de residencia.

   • He elegido dónde lo pido: en Barcelona o en el consulado
   • He pagado la tasa con el modelo 790 código 012
   • Todos los futuros propietarios, incluido el cónyuge, tienen su número

   Dónde: Policía Nacional o consulado de EspañaPlazo: depende de la cita previaCoste: 9,84 € según la tabla de tasas de la Policía Nacional

   Cuándo pedir ayuda: no hay citas libres y la fecha de la operación ya está fijada. Cómo se hace: NIE en Barcelona paso a paso.

2. Abre una cuenta española y prepara los documentos sobre el dinero

   Bancos y notarios son sujetos obligados por la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales: identifican al cliente y averiguan la naturaleza de la operación. Sin una historia clara del dinero, la transferencia puede retrasarse.

   • He abierto cuenta en un banco español (de residente o de no residente)
   • He reunido documentos sobre el origen de los fondos: venta de bienes, ingresos, herencia, extractos
   • He hecho la traducción jurada de los documentos extranjeros principales

   Dónde: banco en EspañaPlazo: cuenta con varias semanas antes de la operaciónCoste: comisiones del banco

   Cuándo pedir ayuda: eres ciudadano o residente de Rusia o Bielorrusia sin residencia en la UE. Los reglamentos de sanciones de la UE prohíben a los bancos aceptar de estas personas depósitos de más de 100.000 € por banco; cómo se aplica a tu transferencia se analiza con el banco y un abogado antes de firmar las arras. Ver cómo abrir una cuenta.

3. Calcula el presupuesto completo

   El precio del piso no es lo que cuesta la compra. La vivienda de segunda mano tributa por el ITP catalán con una escala del 10, 11, 12 y 13 % según el valor (Decreto-ley 5/2025); la obra nueva de promotor, por IVA del 10 % más AJD al tipo catalán.

   • Impuesto: ITP en segunda mano o IVA y AJD en obra nueva (impuestos de compra en Cataluña)
   • Notario y Registro de la Propiedad según la tarifa oficial (aranceles)
   • Gestoría, si la contratas, y tasación si hay hipoteca
   • Un margen para reforma, muebles y los primeros pagos de comunidad e IBI

   Dónde: calculadora de la ATC, notario, bancoPlazo: antes de la reservaCoste: según el precio del inmueble

   Cuándo pedir ayuda: el vendedor es una empresa: según el caso, el impuesto puede ser ITP o IVA con AJD al tipo incrementado, y un error sale caro. También si aspiras a un tipo reducido. Ver gastos de notaría.

4. Resuelve la hipoteca

   Los bancos españoles dan hipotecas a no residentes, pero las condiciones, el porcentaje financiado y la lista de documentos varían en cada banco. Conviene tener la preaprobación antes de la reserva; si no, arriesgas la señal.

   • He pedido condiciones previas a dos o tres bancos
   • He preparado justificantes de ingresos, declaraciones de impuestos y extractos traducidos
   • Si compro con préstamo, he incluido en las arras una cláusula para el caso de que el banco lo deniegue

   Dónde: bancos en EspañaPlazo: antes de firmar las arrasCoste: según las condiciones del banco

   Cuándo pedir ayuda: siempre que la compra dependa del préstamo: analiza con un abogado cómo proteger la señal si el banco lo deniega. Ver hipoteca para no residentes.

5. Estudia el mercado y los límites del alquiler turístico

   Si piensas alquilar el piso a turistas, ten en cuenta que el Ajuntament de Barcelona anuncia que no renovará unas 10.000 licencias de vivienda de uso turístico (HUT) que vencen en 2028.

   • He definido el objetivo: vivir, alquilar a largo plazo o mantenerlo como inversión
   • He comparado precios de operaciones similares en la zona
   • No cuento con una licencia turística en la rentabilidad (alquiler turístico en Cataluña)

   Dónde: Ajuntament de Barcelona, datos abiertos de compraventasPlazo: antes de elegir inmuebleCoste: gratis

   Cuándo pedir ayuda: el vendedor afirma que el piso tiene licencia turística: su situación se comprueba aparte.

6. Pide una nota simple

   La nota simple, un extracto del Registro de la Propiedad, muestra el titular, la superficie, las hipotecas, los embargos y otras cargas.

   • He pedido la nota simple online en la web de Registradores
   • He comprobado el titular, la cuota de cada uno y la superficie
   • He anotado las cargas que el vendedor debe cancelar antes de la operación

   Dónde: Colegio de Registradores, onlinePlazo: normalmente en el díaCoste: 9,02 € más IVA según la página de Registradores

   Cuándo pedir ayuda: la nota muestra un embargo, una hipoteca a favor de un particular, un usufructo o varios titulares.

7. Comprueba las deudas de IBI y de comunidad

   El IBI, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, lo paga quien es propietario del piso a 1 de enero. Las deudas del impuesto y de las cuotas de la comunidad de propietarios, la agrupación de propietarios del edificio, pueden pasar al piso, por eso se comprueban antes de la operación.

   • He pedido al vendedor el último recibo del IBI
   • He obtenido el certificado de deuda del administrador de la comunidad

   Dónde: vendedor, administrador de la fincaPlazo: certificado reciente para la fecha de la escrituraCoste: consúltalo con el administrador de la finca

   Cuándo pedir ayuda: el edificio tiene obras importantes previstas o litigios. Ver qué es la comunidad.

8. Reúne la documentación del inmueble

   El certificado de eficiencia energética con su etiqueta es obligatorio en la venta: la etiqueta figura en la publicidad y la copia del certificado registrado se adjunta al contrato. En Cataluña también se revisan la cèdula d'habitabilitat, el documento que acredita que la vivienda es habitable, el estado de la inspección técnica del edificio (ITE) y la legalidad de los cambios de distribución.

   • He obtenido copia del certificado energético y de la etiqueta
   • He comprobado la cèdula d'habitabilitat y su vigencia
   • He preguntado por el resultado de la ITE del edificio y sus requerimientos
   • He cotejado el plano del piso con el catastro y las licencias de obras

   Dónde: vendedor, Generalitat de Catalunya, AjuntamentPlazo: antes de las arrasCoste: la documentación la prepara el vendedor

   Cuándo pedir ayuda: la superficie del catastro y del registro no coincide con la real, o hay ampliaciones o pisos unidos.

9. Formaliza la reserva

   La reserva retira el piso del mercado durante un tiempo corto mientras haces las comprobaciones. No hay una ley específica sobre la reserva: todo depende del texto del documento.

   • El importe de la reserva se paga por transferencia, no en efectivo
   • El texto fija el plazo y los casos de devolución (nota simple con problemas, deudas, denegación del banco)

   Dónde: vendedor o su agenciaPlazo: normalmente antes de firmar las arrasCoste: según lo pactado

   Cuándo pedir ayuda: te proponen firmar una reserva en condiciones de arras penitenciales sin derecho a devolución.

10. Firma el contrato de arras y elige su tipo

    En Cataluña, el dinero entregado por el comprador se considera por defecto arras confirmatorias: confirman la operación y son parte del precio (artículo 621-8 del Codi civil de Catalunya). Las arras penitenciales, en las que el comprador pierde la señal si desiste y el vendedor la devuelve duplicada, deben pactarse expresamente.

    • El contrato indica expresamente el tipo de arras
    • Constan el precio, el plazo de la escritura, quién elige notario y cómo se reparten los gastos
    • Se recogen las condiciones: nota simple sin cargas, ausencia de deudas, hipoteca (si hace falta)

    Dónde: contrato privado, posiblemente ante notarioPlazo: de la firma a la escritura, según el contratoCoste: importe de las arras según lo pactado

    Cuándo pedir ayuda: siempre conviene enseñar el borrador de arras a un abogado antes de firmar: es donde más riesgo hay de perder dinero.

11. Haz la tasación y obtén la FEIN y el acta de transparencia

    Con hipoteca, el banco necesita una tasación de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España; tienes derecho a aportar tú una tasación vigente de una de ellas. Según la Ley 5/2019, el banco entrega la FEIN y el proyecto de contrato al menos 10 días naturales antes de la firma, y el notario levanta gratis un acta de que has recibido los documentos y las explicaciones.

    • He pagado la tasación: por ley la paga el prestatario
    • He recibido la FEIN, la FiAE y el proyecto de contrato con al menos 10 días de antelación
    • He acudido en persona al notario para el acta de transparencia

    Dónde: banco, sociedad de tasación, notarioPlazo: 10 días naturales antes de la firmaCoste: la tasación la paga el prestatario, el acta notarial es gratuita

    Cuándo pedir ayuda: no hablas español y el contrato y el acta están solo en español: necesitas un intérprete en la cita con el notario.

12. Firma la escritura ante notario y paga el precio

    El comprador tiene derecho a elegir notario. El notario pide los datos del registro, comprueba las deudas y hace constar en la escritura cómo y desde qué cuentas se pagó el precio. Si el vendedor no es residente, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes.

    • Pago con cheque bancario o transferencia; los datos constan en la escritura
    • No he pagado en efectivo: el límite es 1.000 € para profesionales y 10.000 € para un particular no residente
    • Si el vendedor no es residente, he retenido el 3 % y presentado el modelo 211
    • Si no puedo ir, he otorgado un poder con antelación

    Dónde: notario de tu elecciónPlazo: la fecha fijada en las arrasCoste: arancel notarial según la tarifa oficial

    Cuándo pedir ayuda: el vendedor no es residente, compras con poder o el pago llega desde varios países. Ver escritura y notario.

13. Paga el ITP en la ATC (modelo 600)

    En Cataluña, el ITP y el AJD los gestiona la Agència Tributària de Catalunya (ATC), no la Hacienda estatal. El modelo 600 se presenta tras la escritura en el plazo breve que fijan las normas catalanas; sin él, el registro no inscribe la compra.

    • He presentado el modelo 600, he pagado el impuesto y he guardado copia
    • He comprobado si me corresponde un tipo reducido (compradores jóvenes, vivienda protegida)
    • He comprobado el plazo de presentación en la página de la ATC el día de la firma

    Dónde: Agència Tributària de Catalunya, onlinePlazo: consulta la página de la ATC; cuenta desde la fecha de la escrituraCoste: según la escala del ITP o el tipo del AJD

    Cuándo pedir ayuda: si se pasa el plazo hay recargos, y si el tipo es erróneo la ATC puede liquidar más impuesto. Ver AEAT y ATC.

14. Inscribe la compra en el Registro de la Propiedad

    La inscripción te protege frente a terceros. El notario puede enviar la escritura al registro por vía electrónica el mismo día de la firma, y así el registro queda cerrado a otros documentos sobre el piso.

    • He pedido al notario que presente la escritura en el registro por vía electrónica
    • He entregado al registro el justificante del pago del impuesto
    • He cambiado el titular del IBI y los contratos de suministros

    Dónde: Registro de la Propiedad del lugar del inmueblePlazo: consulta la página del registroCoste: arancel registral según la tarifa oficial

    Cuándo pedir ayuda: el registro ha puesto reparos (nota de calificación) y ha denegado la inscripción.

15. Paga los impuestos del propietario y ten presentes los de la venta

    El IBI llega cada año. El no residente que no alquila el piso declara la renta imputada con el modelo 210: el 1,1 o el 2 % del valor catastral, al tipo del 24 %, o del 19 % para residentes en la UE y el EEE. El residente incluye el piso en la Renta. Al vender, el vendedor paga la plusvalía municipal al Ajuntament y el impuesto sobre la ganancia.

    • He domiciliado el pago del IBI
    • No residente: presento el modelo 210 de 2026 entre el 1 de abril y el 31 de diciembre de 2027
    • He determinado mi residencia fiscal (residente o no residente)

    Dónde: Ajuntament de Barcelona, Agencia TributariaPlazo: IBI según el calendario del Ajuntament, modelo 210 cada añoCoste: según el valor catastral

    Cuándo pedir ayuda: alquilas el piso, cambias de residencia fiscal o vendes. Ver modelo 210 e IBI y plusvalía.