Hipoteca para no residentes en España: condiciones, fases y documentos

Hipoteca en España para no residentes: qué decide la ley y qué decide el banco

La Ley 5/2019 (Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) se aplica cuando el préstamo a una persona física está garantizado con hipoteca u otra garantía sobre un inmueble residencial, o se concede a un consumidor para comprar un inmueble. La ley no distingue a los prestatarios por nacionalidad ni por residencia [1]. Por eso la transparencia, los documentos y los gastos funcionan igual, y los requisitos que se te exigen como no residente los fija el banco.

La palabra «no residente» se usa en sentidos distintos: no tener autorización de residencia o no ser residente fiscal. Pregunta al banco en qué sentido la usa. La parte fiscal: impuestos de residentes y no residentes.

Condiciones de la hipoteca: porcentaje de financiación, solvencia, divisa

La ley enumera lo que evalúa el banco: empleo, ingresos actuales y futuros, patrimonio, ahorros, gastos fijos y obligaciones asumidas. La decisión no debe basarse principalmente en el valor de la garantía [1]. Si el banco deniega el préstamo, debe comunicártelo por escrito y con los motivos y, si se ha basado en una consulta a una base de datos, darte una copia del resultado [1]. Antes de conceder el préstamo, el banco consulta tus deudas en la CIRBE y en los registros de morosos (RAI, ASNEF) [2].

Porcentaje de financiación. El Banco de España indica que, para la compra de la vivienda habitual, los bancos no suelen prestar más del 80 % del valor de tasación, pero el importe depende de la política del banco, de tu solvencia, del tipo de vivienda (primera o segunda) y de las garantías adicionales. Es una guía de 2016 y no contiene reglas específicas para no residentes [5]. No hemos encontrado una cifra oficial para no residentes.

Endeudamiento. El Banco de España da una referencia: el pago total de deudas no debería superar el 40 % de los ingresos netos mensuales. Es una recomendación, no una norma legal [7].

Moneda. Si el préstamo está denominado en moneda extranjera, el prestatario tiene derecho a convertirlo a la moneda en la que percibe la mayor parte de sus ingresos o a la del Estado en el que reside. El banco debe avisar si la deuda varía en más de un 20 % respecto a la calculada con el tipo de cambio de la fecha del contrato [1]. La guía del Banco de España advierte de que las cuotas fluctúan con el tipo de cambio [5].

Fases de la hipoteca: de la tasación al notario

1. Pedir información. El banco te entrega gratis, si la pides, una ficha orientativa (FIPRE) con sus condiciones [2].
2. Entregar la documentación. El banco analiza ingresos, activos, gastos y obligaciones. Consulta la CIRBE y los registros de morosos [1][2].
3. Tasación. La hace una sociedad de tasación independiente del banco y la paga el prestatario. El banco debe aceptar una tasación hecha por un tasador homologado que no haya caducado [2][3].
4. Decisión del banco y entrega de la FEIN, la FiAE y el proyecto de contrato al menos 10 días naturales antes de la firma [1].
5. Comparecencia ante el notario que hayas elegido para el acta de transparencia, como muy tarde el día anterior a la firma. El acta es gratuita [1][6].
6. Firma de la escritura pública ante notario. En ella el notario hace constar el acta [1].
7. Inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad: los gastos corren a cargo del banco [1][3].

Ante el notario debe comparecer el prestatario o su representante. No hemos comprobado cómo funciona para un no residente que está en el extranjero ni qué hace falta para el poder. Consúltalo antes con el notario [1].

Qué gastos tiene la hipoteca y quién los paga: el AJD lo paga el banco

La ley reparte los gastos de formalización de la hipoteca así: la tasación la paga el prestatario; la gestoría, el banco; los aranceles notariales de la escritura, el banco; las copias, quien las solicite; la inscripción de la hipoteca, el banco. El impuesto de AJD del préstamo hipotecario lo paga el banco: el artículo 29 del TRLITPAJD, en la redacción del Real Decreto-ley 17/2018, establece como sujeto pasivo en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria al prestamista, es decir, al banco [10].

El Banco de España explica que el prestatario paga la tasación y el banco asume notario, registro, impuestos y gestoría [3]. El impuesto de la propia compra de la vivienda (ITP, o IVA con AJD de la compraventa) es aparte y lo paga el comprador: compra de inmuebles por no residentes. No damos el importe total de los gastos: los aranceles dependen del valor y de la comunidad autónoma.

Los bancos suelen rebajar el tipo si contratas productos adicionales. Las ventas vinculadas están prohibidas salvo que el banco demuestre un beneficio claro para el cliente. El banco puede exigir una cuenta para el pago de las cuotas. Si exige un seguro de daños, debe aceptar una póliza alternativa sin empeorar las condiciones del préstamo y sin gastos adicionales para ti [4]. La ley fija límites propios a la comisión por amortización anticipada; aquí no los detallamos [1].

Qué documentos vas a necesitar

La ley no da una lista de documentos para no residentes; la decide el banco. Por lo que el banco debe evaluar, suele pedir identificación, documentos de empleo e ingresos, e información sobre activos, ahorros, gastos y obligaciones [1]. El banco debe identificarte con documentos antes de iniciar la relación [1][8]. Puede exigir que los documentos extranjeros estén traducidos y apostillados: comprueba antes con el banco qué te va a aceptar exactamente: apostilla, traducción jurada. El número fiscal del extranjero: NIF y NIE.

Según la descripción del Banco de España, la CIRBE contiene datos sobre préstamos y avales que comunican las entidades declarantes. La descripción no dice nada de que se tenga en cuenta el historial crediticio extranjero [9]. Cómo funciona la información crediticia en España: historial crediticio en España.

Errores habituales en la hipoteca de un no residente

• Esperar condiciones uniformes para no residentes: la ley no las establece, dependen de la política de cada banco [1][5].
• Fijarse solo en el tipo de interés y no en los productos vinculados ni en el coste total: compara las FEIN, no la publicidad [2][4].
• No dejar margen para los 10 días antes de la firma y el acta notarial: sin el acta no se firma la escritura [1].
• Firmar un préstamo en moneda extranjera sin entender el riesgo de tipo de cambio ni el derecho de conversión [1][5].
• Comprometerte el mismo día que recibes la FEIN: el banco debe darte los documentos con antelación, y la FEIN le vincula durante al menos 10 días [1].
• Dar por hecho que no aceptarán una tasación encargada fuera del banco: el banco debe aceptar una tasación vigente de un tasador homologado, aunque puede comprobarla [3].

Cuándo conviene un análisis individual

Antes de la primera visita al banco conviene hacer cuatro cosas; no hace falta nada nuevo para ello.

1. Haz una lista de tus ingresos, activos, ahorros y obligaciones: con ellos evalúa el banco tu solvencia [1].
2. Averigua qué entiende el banco por «no residente»: sin autorización de residencia o sin residencia fiscal.
3. Elige el tipo de interés de antemano: las opciones se comparan en tipo fijo o variable.
4. Prepara una cuenta para el pago de las cuotas: el procedimiento está en abrir una cuenta en un banco español.

Conviene una revisión si tus ingresos vienen del extranjero o en moneda extranjera, si tu situación de residencia está cambiando, si compras una segunda vivienda, si hay varios prestatarios o si necesitas un poder para la firma. De estos detalles dependen los requisitos del banco y el procedimiento de firma.

En qué podemos ayudarte

No seleccionamos ni recomendamos bancos ni productos hipotecarios. El equipo de ReloVictory en Barcelona ayuda con la parte documental: NIE, traducciones y apostillas, acreditación de la situación de residencia y cuestiones fiscales de la compra (esquema general: residencia en Barcelona; documentos: servicio «Documentos»). Primera consulta: 15 minutos gratis; consulta completa: 121 € por 45 minutos. Cita: consulta.

Preguntas frecuentes

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