Qué son el IBI y la plusvalía municipal

¿Qué es el IBI y quién lo paga?

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un impuesto municipal anual sobre los inmuebles. Lo que se grava es un derecho sobre el inmueble: la propiedad, el usufructo, el derecho de superficie (construir en suelo ajeno) o una concesión administrativa. Lo paga el titular de ese derecho, y se devenga el 1 de enero; el periodo impositivo coincide con el año natural [1].

El impuesto lo establece y lo recauda el ayuntamiento: el cálculo, los beneficios fiscales, los recibos y las reclamaciones son de su competencia [1]. En Barcelona se encarga el Institut Municipal d'Hisenda. Junto con el IBI se emite un tributo metropolitano aparte para el transporte público del área metropolitana. Es un tributo independiente, no forma parte del IBI [2].

¿Cómo se calcula el IBI y cuánto es en Barcelona?

La base del IBI es el valor catastral del inmueble. Lo fija el Catastro, no el ayuntamiento [1]. A la base se le aplican las reducciones previstas por la ley y se obtiene la base liquidable. Sobre ella se aplica el tipo municipal y del resultado se restan las bonificaciones [1][2].

La ley marca los límites: para inmuebles urbanos, el tipo no puede ser inferior al 0,4 % ni superior al 1,10 % [1]. El tipo general en Barcelona para inmuebles urbanos es del 0,66 % según la ordenanza fiscal publicada en el BOPB el 23.12.2024. Para algunos inmuebles no residenciales de alto valor catastral se aplica un tipo diferenciado del anexo de la ordenanza [4]. Las bonificaciones también dependen de la ordenanza: para las familias numerosas, el porcentaje depende de los ingresos y del tipo de familia [4].

¿Qué pasa con el IBI cuando cambia el propietario?

El impuesto del año lo paga quien era sujeto pasivo a 1 de enero, aunque haya vendido el inmueble después. El nuevo propietario paga a partir del año siguiente [2]. Las partes pueden repartir los gastos a su manera en el contrato: la ley permite repercutir el impuesto conforme a las normas del derecho civil. Pero el ayuntamiento sigue girando el recibo al anterior sujeto pasivo [1].

Para el comprador hay un riesgo: tras el cambio de titular, el inmueble sigue respondiendo de la deuda tributaria en régimen de responsabilidad subsidiaria (afección real, artículo 64). Por eso el notario pide información sobre las deudas y advierte a las partes [1]. Más sobre el papel del notario: escritura pública y notario.

¿Qué es la plusvalía municipal?

Plusvalía municipal es el nombre coloquial del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU); en Cataluña se llama plusvàlua. Grava el incremento de valor del suelo urbano cuando se transmite la propiedad por cualquier título, y también cuando se constituye o transmite un derecho real limitado, como el usufructo (artículo 104 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) [1]. El impuesto afecta al suelo, no al edificio. El valor del terreno se toma del Catastro [1][3].

Cómo se calcula la plusvalía: dos métodos

Desde el Real Decreto-ley 26/2021, la ley ofrece dos métodos y el contribuyente puede elegir el más favorable. El Ajuntament de Barcelona aconseja calcular primero el importe con ambos [3].

1. Método objetivo. El valor catastral del suelo en la fecha de la operación se multiplica por un coeficiente que depende del número de años completos de tenencia. Se computan como máximo 20 años. La ley actualiza cada año los coeficientes máximos, y el ayuntamiento aprueba los suyos, sin superar el máximo [1].
2. Incremento real. A solicitud del contribuyente, se compara el valor del suelo en la adquisición y en la transmisión. Si el incremento real es inferior a la base objetiva, el impuesto se calcula sobre él (artículo 107.5). Se toma el mayor de dos valores: el que consta en el documento o el comprobado por la Administración tributaria, sin gastos ni tributos de la operación. La parte del valor que corresponde al suelo se obtiene de la proporción entre los valores catastrales [1][3].

El tipo lo decide el ayuntamiento, pero no puede superar el 30 % (artículo 108). En Barcelona es del 30 % según la ordenanza publicada en el BOPB el 17.02.2023 [1][5]. Si no hay incremento, no hay impuesto, pero la operación debe declararse adjuntando los documentos de adquisición y transmisión [1][3].

¿Quién paga la plusvalía y en qué plazo?

En una venta, el contribuyente es el vendedor; en una donación o herencia, quien recibe el bien (artículo 106). Si el vendedor es una persona física no residente en España, el impuesto lo paga el comprador como sustituto del contribuyente [1][3].

La declaración se presenta en el ayuntamiento: en 30 días hábiles en las transmisiones inter vivos y en 6 meses en las herencias, prorrogables hasta un año a solicitud del interesado (artículo 110) [1]. En Barcelona toda transmisión debe declararse o autoliquidarse, aunque no haya incremento. El plazo se cuenta desde la fecha del documento público. La autoliquidación puede hacerse en línea, por teléfono en el 010 o ante el notario que otorgó la escritura [3].

¿Qué diferencia hay entre el IBI y la plusvalía?

¿Qué depende de cada caso?

El importe depende del valor catastral del inmueble concreto, del año de compra, del método de cálculo y de las decisiones del ayuntamiento. Sin esos datos no hay una cifra cerrada, y no la damos. Los casos con no residentes, herencias y reventas conviene revisarlos con un abogado o un gestor antes de la operación. Ayuda con los documentos de la operación: documentos y acompañamiento. Otros gastos de la compra se explican en los artículos ITP y AJD e impuestos al comprar en Cataluña; el impuesto del no residente sobre la ganancia de la venta, en el artículo sobre el modelo 210.

Preguntas frecuentes

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