Impuestos al comprar una vivienda en Cataluña: ITP, IVA y AJD

Qué impuesto se paga al comprar un inmueble en Cataluña

El régimen depende de quién vende y qué vende exactamente. Qué son estos impuestos lo explicamos en el artículo qué son el ITP y el AJD; aquí hablamos de tipos y cálculo. Si vende un particular, la compra tributa por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas), sin IVA. El mismo ITP se paga cuando vende un empresario pero la operación está exenta de IVA, y cuando transmite el inmueble como unidad económica autónoma [1].

Se paga IVA más el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) cuando el promotor vende en primera entrega de un edificio terminado. La entrega no se considera primera si antes el inmueble se ha utilizado de forma ininterrumpida durante dos años o más (por el propietario, un usufructuario o un arrendatario sin opción de compra). También se pagan IVA y AJD en la venta de un edificio rehabilitado, si la rehabilitación cumple las condiciones de la ley del IVA, y en la venta de terrenos con edificaciones en curso [1].

El tipo de IVA en vivienda: 10 % para vivienda libre y vivienda de protección oficial, 4 % para vivienda de protección oficial de régimen especial [3]. El 10 % del artículo 91 de la Ley 37/1992 se aplica a la vivienda y a un máximo de dos plazas de garaje y trasteros vendidos junto con ella [12]. El AJD con la tarifa AJ4 es del 1,5 %, y cuando el vendedor empresario renuncia a la exención de IVA se aplica la tarifa AJ5 del 3,5 % (desde el 27 de junio de 2025) [1].

Para saber qué impuesto te corresponde, puedes usar el calificador de operaciones de la web de la AEAT: indica si la operación tributa por IVA o por ITP, pero no dice nada del AJD [1]. El tipo no depende de si eres no residente: en las tablas de la ATC la nacionalidad del comprador no figura como criterio, y el tipo depende del precio, del tipo de inmueble y de la categoría del comprador [1][2].

Cuántos impuestos se pagan al comprar un piso en Cataluña: tabla resumen

El comprador de un piso paga uno de dos conjuntos de impuestos: ITP si vende un particular, o IVA con AJD si vende un promotor. El tipo del ITP varía según el precio, el destino de la vivienda y la categoría del comprador [1][2].

Datos de la tabla: páginas de la Agència Tributària de Catalunya [1][2], Ley 37/1992 [12] y Generalitat [3]. Más abajo explicamos el cálculo del ITP por escala, las bonificaciones, la obra nueva y los demás gastos.

ITP: tipos y cálculo

La escala de la Agència Tributària de Catalunya se aplica a las operaciones desde el 27 de junio de 2025. Antes de esa fecha el 10 % se aplicaba a operaciones de hasta 1.000.000 €, y ese es el umbral que aparece en la mayoría de artículos [2].

Así se ve con cifras. Un piso de 300.000 €: 10 %, es decir, 30.000 €. Una casa de 700.000 € (ejemplo de la propia ATC): 60.000 € más el 11 % de 100.000 €, en total 71.000 €, tipo medio del 10,143 % [2]. Un inmueble de 1.000.000 €: 93.000 € más el 12 % de 100.000 €, en total 105.000 € (cálculo según la tabla). Si compran dos personas por partes, el impuesto se calcula sobre el valor total del inmueble para determinar el tipo medio, que después se aplica a la parte de cada uno [2].

La base imponible. Regla general: el valor de mercado. Para inmuebles con valor de referencia del catastro, la base es la mayor entre el valor de referencia, el valor declarado y el precio del contrato [4]. Si el valor de referencia es excesivo, el contribuyente puede pedir la rectificación de la autoliquidación e impugnarlo [4]. No tiene sentido declarar un precio menor en la escritura.

Tipos incrementados y reducidos: a quién afectan

El 20 % de ITP lo paga el comprador que la ley considera gran tenedor de vivienda, y también quien compra un edificio entero formado por viviendas. La ATC considera gran tenedor a quien tiene más de 10 inmuebles residenciales urbanos en Cataluña, o cuya superficie residencial suma más de 1.500 m² (sin garajes ni trasteros), o cinco o más inmuebles residenciales en municipios con mercado tensionado. Para los hechos anteriores al 13 de julio de 2026, los cinco inmuebles se contaban dentro de una misma zona de mercado tensionado.

La condición se determina antes de la operación: si tienes cuatro viviendas en la zona y compras dos más en un mismo contrato, ninguna tributa al 20 % [2]. También cuentan los pisos que se alquilan a turistas [2]. El 20 % no se aplica si el comprador adquiere la vivienda como habitual; se considera habitual la vivienda en la que la persona vive de forma continuada durante tres años [2]. Al comprador corriente de un solo piso no le afecta, pero un inversor con cartera debería comprobarlo.

Los tipos reducidos se aplican a la compra de vivienda para residencia permanente si se cumplen las condiciones: vivienda de protección oficial (en una página de la ATC figura el 7 % y en otra el 5 %, confírmalo al presentar), jóvenes menores de 35 años, familias numerosas y monoparentales, personas con discapacidad, víctimas de violencia de género (5 %), municipios rurales (4 %, en municipios de especial atención 3 %) [1][2]. Para un no residente que compra una segunda vivienda, estas bonificaciones normalmente no sirven. Lee las condiciones en la página de la ATC, donde figuran los requisitos de cada tipo.

IVA y AJD al comprar obra nueva

Si compras vivienda nueva a un promotor, el IVA es el 10 % del precio sin impuesto: en un piso de 400.000 € el IVA será de 40.000 € [3]. El AJD con la tarifa AJ4 (1,5 %) se suma cuando la operación se formaliza en escritura notarial [1]. Los impuestos los paga el comprador. En la primera entrega de vivienda de protección oficial la escritura está exenta de AJD, pero el modelo 600 se presenta igualmente [1].

El comprador de obra nueva paga además los gastos de formalización: notaría, registro, gestor. Los gastos del préstamo hipotecario del promotor y de la escritura de obra nueva y de división horizontal corren a cargo del vendedor [3]. La vivienda nueva debe tener seguro decenal de daños: sin él no se inscribe en el registro [7]. En qué más se diferencian los dos tipos de compra lo explicamos en el artículo obra nueva o segunda mano.

Otros gastos del comprador

En la tabla no damos importes de notaría y registro: dependen del precio, del número de páginas y de las operaciones del documento. Notarios y registradores cobran según un arancel fijado por el Estado, por lo que el total es parecido de una notaría a otra [3][8]. Desde el 10 de noviembre de 2018 el impuesto de la escritura de hipoteca (AJD) lo paga el banco que concede la hipoteca [3]. Análisis detallado de los gastos de notaría: gastos de notaría en la compra.

No residente: qué se añade

El comprador no residente paga los mismos impuestos que el residente, pero una operación con un vendedor no residente genera obligaciones adicionales. Si el vendedor es una persona física sin residencia fiscal en España, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor (artículo 25.2 TRLIRNR); mientras la retención no se ingrese, el inmueble queda afecto a ese pago [10]. En la plusvalía municipal, en este caso el comprador actúa como sustituto del contribuyente (artículo 106.2 TRLRHL) [11].

Después de la compra, el no residente paga el IBI y tiene obligaciones de declaración del IRNR; las explicamos en el artículo sobre el impuesto por alquiler de no residentes (modelo 210). El procedimiento de compra en sí se describe en el artículo compra de inmueble por un no residente.

Cómo pagar el impuesto: modelo 600 y plazo

1. Determina el régimen (ITP o IVA con AJD) y el código de tarifa: por ejemplo TUB para un inmueble urbano, THP, TUJ, TUF y otros para tipos reducidos, TGT para grandes tenedores, AJ4 para IVA y AJD [1][2].
2. Prepara el contrato de compraventa, los datos del inmueble y la referencia catastral. Para el ITP la fecha de devengo es la del contrato de compraventa; para el AJD, la de la escritura [1][13].
3. Presenta y paga el modelo 600 en la Agència Tributària de Catalunya en el plazo de un mes desde la fecha de la operación. El plazo se cuenta de fecha a fecha; si el último día cae en fin de semana o festivo, pasa al siguiente día hábil [5]. Normalmente la presentación se encarga al notario, a un gestor o a un abogado.
4. El comprador figura como obligado al pago (subjecte passiu) y el vendedor como transmitente [1].
5. Guarda el justificante de pago y el de presentación del modelo: los necesitas para inscribir la propiedad.

Si el contrato tiene una condición suspensiva, conviene comprobar aparte cuándo empieza el plazo con las instrucciones del modelo 600 y con el gestor [13].

Errores habituales

• Calculan el impuesto con el umbral antiguo de 1.000.000 € en lugar de 600.000 €. El cambio se aplica desde el 27 de junio de 2025 [2].
• Prevén solo el impuesto y se olvidan de notaría, registro y gestor.
• Intentan declarar un precio menor en la escritura, pero el impuesto se calcula igualmente sobre el valor de referencia [4].
• No averiguan si el piso lo vende un no residente: en ese caso hace falta la retención del 3 % [10].
• Se aplican un tipo reducido sin comprobar las condiciones: las bonificaciones dependen de la categoría del comprador y de que sea vivienda habitual [1][2].
• No comprueban si el comprador se considera gran tenedor: el 20 % puede hacer que la operación deje de compensar [2].

En qué podemos ayudarte

La condición del comprador, el destino de la vivienda, el número de inmuebles que ya tienes y si la venta tributa por IVA cambian el tipo. En la consulta, el equipo de ReloVictory analiza antes de la señal qué régimen se aplica, cómo calcular el impuesto para tu inmueble y tus compradores y qué hay que preparar para presentar el modelo 600. No recalculamos impuestos en lugar de la Administración ni prometemos resultados. Reserva: consulta. Comparar los gastos de compra con el alquiler: alquilar o comprar en Barcelona. Qué comprobar antes de la señal: nota simple y arras. Documentos y citas con la Administración: servicio de documentación; el procedimiento general tras la mudanza: residencia en Barcelona.

Preguntas frecuentes

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ReloVictory · Fuentes consultadas el 02.10.2026 · No sustituye a una consulta jurídica individual.