Obra nueva o vivienda de segunda mano en España: qué cambia

¿Qué es obra nueva y qué es segunda mano según la ley?

A efectos fiscales, la obra nueva es la primera entrega de un edificio terminado que hace el promotor tras construirlo o rehabilitarlo. La Generalitat aclara que la entrega deja de ser la primera si, antes de la venta, el propietario, un usufructuario o un arrendatario sin opción de compra han usado la vivienda de forma continuada durante 2 años o más, y la compra otra persona [1]. Todo lo demás lo consideran las autoridades fiscales vivienda de segunda mano [1].

Un caso aparte es la compra sobre plano, cuando el edificio aún está en construcción. Los impuestos y las garantías son los mismos que en la obra nueva, pero se añaden riesgos en el plazo de entrega y en la calidad de los materiales [8].

¿Qué impuestos paga el comprador de obra nueva y de segunda mano?

El impuesto depende de si la venta está sujeta a IVA. Si lo está, la operación tributa por IVA y AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados). Si no lo está, se paga el ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas) [1].

En segunda mano hay tipos reducidos si la vivienda va a ser la habitual: 5 % para compradores menores de 35 años, familias numerosas y otros colectivos, y 4 % y 3 % en municipios rurales. Las condiciones de cada beneficio figuran en la página de la Agència Tributària de Catalunya [2]. Si vendedor y comprador declaran un precio inferior al valor de referencia (el valor de referencia del Catastro), el impuesto se calcula sobre el valor de referencia [1].

La plusvalía municipal la paga el vendedor, salvo que las partes acuerden otra cosa [4].

¿Qué garantías tiene el comprador de obra nueva?

La obra nueva está protegida por la ley de edificación, la Ley 38/1999 (LOE). Los plazos se cuentan desde la recepción de la obra sin reservas: 10 años para la cimentación, los pilares, las vigas y demás elementos estructurales que afectan a la estabilidad, 3 años para los defectos de instalaciones y construcción que incumplen los requisitos de habitabilidad, y 1 año para los defectos de acabado. El promotor responde solidariamente con los demás agentes de la edificación [5].

La ley respalda estos plazos con un seguro de daños u otras garantías similares y, en el caso de las viviendas, con el seguro de 10 años (seguro decenal). La Generalitat lo señala como requisito para inscribir la obra nueva en el Registro de la Propiedad [5][7].

El dinero entregado antes de terminar la obra tiene una protección aparte. Desde que obtiene la licencia de obras, el promotor debe contratar un aval bancario o un seguro que cubra las cantidades entregadas y los impuestos, más los intereses, y cobrar los pagos en una cuenta separada. Si el edificio no se termina o no obtiene la cédula, el comprador puede reclamar esa cantidad [5][6].

¿Qué garantías tiene el comprador de una vivienda de segunda mano?

Según la página de la Generalitat, el vendedor de una vivienda de segunda mano responde de los defectos durante seis meses después de la compra. La página aconseja acudir a la visita con un arquitecto o un aparejador (arquitecto técnico) [6]. No hemos comprobado cómo encaja esta regla con las normas generales del Libro VI del Código civil de Cataluña sobre la conformidad del bien con el contrato: eso es una pregunta para un abogado.

En la práctica, la vivienda de segunda mano se revisa antes de firmar: la inscripción en el Registro de la Propiedad muestra quién es el propietario y si hay cargas, el ayuntamiento responde de la urbanística y los planes, y la comunidad de propietarios o el administrador informan de las deudas de cuotas y de las obras previstas. De paso se comprueba si la vivienda está ocupada por un inquilino [8]. El orden de la revisión se explica en el artículo sobre la nota simple.

¿Qué documentos está obligado a entregar el vendedor?

Según la lista de la Generalitat, el vendedor entrega la cédula de habitabilidad (que acredita las condiciones mínimas de la vivienda), el certificado energético con su etiqueta y la información sobre la hipoteca. La cédula también hace falta para dar de alta el agua, la luz y el gas, y tiene una validez de 15 años. En la obra nueva se añaden el plano a escala 1:50, la descripción de los materiales, la memoria de calidades, la lista de técnicos y contratistas y el seguro de 10 años [7].

Los datos de la publicidad del promotor le obligan: el comprador puede exigirlos aunque el contrato no los repita. Si compras sobre plano, pide la memoria de calidades y comprueba la superficie: cuenta la útil, no la «construida» [8].

¿Qué depende de cada caso?

No nos atrevemos a decir qué opción sale más a cuenta. La diferencia de impuestos depende del precio, de la situación del comprador y de los beneficios fiscales, y el IVA y el ITP no se pueden comparar sin conocer el precio y las condiciones de la operación. No hemos encontrado estadísticas oficiales sobre qué opción acaba más a menudo en litigio. Para una revisión individual de documentos e impuestos, el abogado y el gestor del equipo ReloVictory los revisan en una consulta. Los gastos de notaría y registro se explican en un artículo aparte, la ayuda con los documentos de la operación en documentos y acompañamiento y los impuestos en general en el artículo sobre los impuestos en la compra.

Preguntas frecuentes

Artículos relacionados

ReloVictory · Fuentes consultadas el 02.10.2026 · No sustituye a una consulta jurídica individual.