Nota simple y arras: qué comprobar antes de entregar la señal

Qué es la nota simple y qué no garantiza

La nota simple informativa la expide el Registro de la Propiedad del lugar donde está el inmueble. Recoge la identificación de la finca, los titulares de los derechos inscritos (pleno dominio, hipoteca, usufructo, etc.), la extensión, naturaleza y limitaciones de esos derechos, y las prohibiciones y restricciones que afectan a los titulares [1][2]. Los Registradores describen su valor sin rodeos: meramente informativo [2].

La Ley Hipotecaria dice que el registrador da a conocer el contenido de los asientos de dos formas: nota simple informativa o certificación. En cada documento se indica su valor jurídico (artículo 222). Y la libertad o el gravamen de los bienes inmuebles en perjuicio de tercero solo se acredita con certificación (artículo 225) [3]. Por eso la nota simple sirve para decidir si seguir adelante con la operación, pero no sustituye a la certificación cuando hace falta un documento público.

Dos limitaciones. La primera: los datos son exactos en el momento de la expedición, y entre la expedición y la recepción la situación puede haber cambiado [1]. La segunda: para obtener la nota simple hay que indicar el interés de la consulta. El registrador valora si es legítimo, y el titular puede saber quién pidió la información y para qué [2]. Más sobre cómo pedirla: cómo pedir la nota simple online; sobre el concepto: qué es la nota simple.

Precio según la página del servicio: 9,02 € por finca, impuestos no incluidos; la página se basa en una resolución de la DGRN, es decir, en el nombre anterior del organismo, así que al pedirla comprueba el importe vigente [2].

Qué revisar en la nota simple antes de pagar las arras

La comprobación es barata y ahorra mucho: una hipoteca pendiente o un embargo del vendedor siguen sobre el inmueble hasta que se cancelan.

Lo que no aparece en la nota simple

La nota no muestra las deudas con la comunidad de propietarios ni las del IBI: hay que preguntarlas al vendedor y al administrador de la finca. Tampoco refleja la situación real de la vivienda: si está alquilada o si vive alguien en ella. Esto importa porque el comprador de un piso alquilado se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros cinco años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), aunque no haya inscripción en el registro (artículo 14 LAU). Además, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente: el vendedor debe notificarle el precio y las condiciones, y el inquilino dispone de 30 días naturales para el tanteo (artículo 25 LAU) [7].

Tampoco recoge el derecho de tanteo y retracto de la Generalitat. La Ley 11/2025 lo amplió a la venta de viviendas en zonas de mercado tensionado propiedad de un gran tenedor persona jurídica inscrito en el registro, y a las viviendas procedentes de subastas administrativas y judiciales [8]. Pregúntalo al notario.

Los documentos que el vendedor debe entregar al comprador figuran en una lista aparte: cédula de habitabilidad, certificado y etiqueta de eficiencia energética, planos, documentos de garantías y, en obra nueva, el seguro decenal [9]. Conviene pedirlos antes de pagar la señal, no después.

Arras: qué son y qué tipos hay

Las arras son la cantidad que el comprador entrega al vendedor al firmar el contrato previo. La ley distingue qué pasa con ella si una parte desiste. La norma general del Código Civil (artículo 1454): si hubo arras o señal, el contrato puede rescindirse, y el comprador pierde las arras y el vendedor las devuelve duplicadas [5]. En Cataluña rige además el Libro VI del Código civil de Cataluña (Ley 3/2017), donde la regla por defecto es otra [4].

Qué ley se aplica a una operación concreta cuando hay un elemento extranjero lo determina un abogado. Pero en un contrato que se firma en Barcelona conviene escribir con palabras el tipo de arras y no fiarse del valor por defecto. Una «señal» sin más precisión en el texto puede significar cualquiera de los dos tipos.

Dos detalles más. El primero: en inmuebles, las arras penitenciales por un plazo de hasta seis meses depositadas ante notario pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad, y el inmueble queda afecto a la obligación de devolverlas; si una parte desiste, el notario entrega la cantidad depositada a quien corresponda (artículo 621-8.3) [4]. El segundo: el artículo 621-49 da al comprador derecho a desistir si el contrato prevé financiación bancaria y el banco la ha denegado por escrito en el plazo pactado, sin que la denegación se deba a negligencia del comprador; entonces el vendedor devuelve el precio y las penitenciales [4]. Este derecho rige «salvo pacto en contrario», así que vigila la redacción.

Cuánto se entrega y qué incluir en el contrato de arras

La ley no fija el importe de las arras. El Ajuntament de Barcelona indica que lo habitual es entregar alrededor del 10 % del precio; es una práctica, no una norma legal [10]. El contrato importa, así que debe incluir: identificación del inmueble y de las partes, precio y forma de pago del resto, plazo para firmar ante notario, cargas y su cancelación, condición de la hipoteca, tipo de arras, importe de la penalización, reparto de gastos, cuenta para el pago y confirmación de la recepción del dinero.

Antes de entregar nada, el vendedor o el agente debe informarte de la identificación de la vivienda con su superficie útil, el precio total con los impuestos desglosados, las condiciones de venta y las consecuencias del incumplimiento. Cualquier cantidad entregada a cuenta del precio necesita un documento que la acredite [6]. No pagues en efectivo: hazlo por transferencia a la cuenta del vendedor e indica esa cuenta en el contrato.

Comprobaciones antes de las arras: pasos

1. Pide al vendedor la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética y el último recibo del IBI [9].
2. Pide la nota simple y comprueba el propietario, el inmueble, las cargas y la fecha de expedición [1][2].
3. Pregunta por las deudas con la comunidad y, si el piso está alquilado, por el contrato de arrendamiento (artículos 14 y 25 LAU) [7].
4. Pregunta al notario por un posible tanteo de la Generalitat [8].
5. Pacta el texto del contrato de arras: tipo de arras, plazo, condición hipotecaria, cancelación de cargas [4].
6. Paga por transferencia desde tu cuenta y consigue un justificante del pago [6].
7. Antes del notario, pide una nota simple nueva: la anterior solo refleja el momento de su expedición [1].

Errores habituales

• Entregan una «reserva» sin contrato y sin justificante de pago [6].
• No especifican el tipo de arras y creen que por defecto solo perderán la señal. En Cataluña, por defecto, las arras son confirmatorias [4].
• Usan para la operación una nota simple de hace un mes. Solo refleja el momento de su expedición [1].
• Confunden la nota simple con la certificación. Para acreditar algo frente a terceros hace falta la certificación [3].
• No averiguan que el piso está alquilado y luego se encuentran con un inquilino con derechos (artículos 14 y 25 LAU) [7].
• No pactan la condición hipotecaria. Si el contrato no menciona la financiación bancaria, no nace el derecho a desistir del artículo 621-49, y si el banco deniega el préstamo te arriesgas a perder la señal [4].
• Pagan en efectivo o a la cuenta de un tercero.

Cuándo conviene un análisis individual

Hace falta una revisión si el vendedor actúa mediante apoderado o es extranjero, si el inmueble es heredado o está en proindiviso, si pesa sobre él una hipoteca o un embargo, si el piso está alquilado, o si compras en un edificio en construcción o con un contrato previo con condiciones. Todo esto depende del caso: una revisión por un abogado y un gestor sale más barata que perder la señal. Consulta también el procedimiento general: compra de inmuebles por no residentes.

En qué podemos ayudarte

El equipo de ReloVictory en Barcelona lee contigo la nota simple y el borrador del contrato de arras: explica qué consta en el registro, qué preguntar al vendedor y al notario y qué cláusulas del contrato conviene cambiar. La parte jurídica la lleva el abogado del equipo. No prometemos el resultado de la negociación ni sustituimos al notario. Puedes reservar una consulta. Consecuencias fiscales de la operación: impuestos en la compra en Cataluña. Documentos, traducciones y citas con la Administración: servicio de documentación. La compra no da autorización de residencia; el procedimiento general está en la sección residencia en Barcelona.

Preguntas frecuentes

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ReloVictory · Fuentes consultadas el 02.10.2026 · No sustituye a una consulta jurídica individual.