Escritura y notario en España: qué es y para qué se necesita notario

¿Qué es una escritura pública?

La escritura pública es un documento público que las partes firman ante notario. El notario es un funcionario público facultado para dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales (artículo 1 de la Ley del Notariado) [1]. En la escritura consta la voluntad de las partes. El notario comprueba que no contradice la ley, y después ninguna de las partes puede negar lo declarado [4]. Una firma privada corriente no tiene esa fuerza.

¿Es obligatoria la escritura al comprar un inmueble?

La escritura no es necesaria para que la compraventa sea válida: si pagas sin préstamo, la operación se puede cerrar con un contrato privado [3][4]. Pero la Ley Hipotecaria solo admite a inscripción los documentos en forma de escritura pública, resolución judicial o documento auténtico expedido por la autoridad (artículo 3) [5]. Sin inscripción, eres comprador solo sobre el papel. Además, el contrato privado no tiene fuerza ejecutiva, mientras que la escritura, en caso de incumplimiento, permite evitar el juicio ordinario y equivale a la entrega del inmueble [3]. Si la compra la financia un banco, la escritura de préstamo hipotecario se otorga ante notario y suele firmarse el mismo día que la escritura de compraventa [4].

¿Qué comprueba el notario en la compra de una vivienda?

El trabajo del notario no se limita a legitimar firmas. Según el Consejo General del Notariado, el notario [4]:

• comprueba la identidad, la capacidad y las facultades del comprador y del vendedor, así como la titularidad del vendedor, y anota la venta en su título;
• pregunta si es la vivienda habitual del vendedor, porque en ese caso puede hacer falta la firma de ambos cónyuges;
• comprueba que estén pagadas las cuotas de la comunidad y que exista cédula de habitabilidad donde se exija;
• deja constancia de la forma y la fecha del pago y, si es por transferencia, de los números de cuenta;
• expone la situación de cargas: hipotecas, embargos y otras limitaciones;
• pide al vendedor el certificado energético, el recibo del IBI y la referencia catastral;
• advierte de los vicios ocultos y de las obligaciones fiscales de las partes;
• explica cómo se reparten los gastos de la operación; a petición de las partes, tramita por vía electrónica los pagos y la presentación de documentos en el registro.

El notario redacta la escritura conforme a la voluntad común de las partes y explica el valor y las consecuencias del texto (artículo 147 del Reglamento Notarial) [2]. Si en la operación interviene una sociedad, identifica al titular real [4]. En los pisos de Cataluña, el vendedor debe entregar el certificado del secretario de la comunidad sobre deudas: sin él no se puede firmar la escritura, salvo que las partes renuncien expresamente al certificado (artículo 553-5 del Libro quinto del CCCat) [6]. Más información: comunidad de propietarios y nota simple. Ayuda con los documentos de la operación: documentos y acompañamiento.

¿Quién elige al notario?

Toda persona que solicite un servicio notarial puede elegir notario. Si transmite el inmueble alguien que vende de forma habitual, con condiciones generales o en operaciones bancarias, elige el adquirente o el cliente, pero el notario debe tener una conexión razonable con la operación (artículo 126 del Reglamento Notarial) [2]. En los demás casos se aplican primero las normas especiales, después el acuerdo de las partes y, en último lugar, elige quien paga la mayor parte del arancel [2]. Las copias de la escritura se pagan según el arancel oficial [4].

¿Cómo firmar la escritura si no hablas español?

El artículo 150 del Reglamento Notarial prevé tres opciones. Si el notario conoce tu idioma, autoriza la escritura y hace constar que ha traducido oralmente su contenido y que la voluntad de la parte se ha recogido fielmente. A petición del otorgante extranjero, la escritura puede redactarse a dos columnas en dos idiomas, aunque conozca bien el español, o puede unirse una traducción. Si el notario no puede explicar el contenido por sí mismo, hace falta un intérprete designado por el otorgante; el intérprete hace las traducciones necesarias, confirma su exactitud y firma la escritura [2]. Qué documentos necesitan los otorgantes extranjeros, pregúntalo en la notaría al pedir cita.

¿Qué pasa antes y después de la firma?

1. Pides una nota simple y compruebas las cargas.
2. Si las partes firman arras (señal), es un contrato admisible pero no obligatorio; ya obliga a las partes [4].
3. El vendedor entrega el certificado de la comunidad, el recibo del IBI y el certificado energético [4][6].
4. Firmas la escritura; el notario la lee y la explica.
5. El notario envía copia electrónica de la escritura al Registro de la Propiedad [4].
6. Pagas los impuestos de la operación: ITP o AJD y, si procede, la plusvalía.

El original queda en el protocolo del notario y, pasados 25 años, va al archivo del colegio notarial; solo circulan copias [7].

¿Quién hace qué en la compraventa?

Los gastos de notaría de una compraventa los analizamos en el artículo sobre gastos de notaría.

Preguntas frecuentes

Artículos relacionados

ReloVictory · Fuentes consultadas el 02.10.2026 · No sustituye a una consulta jurídica individual.