- La comunidad de propietarios surge en un edificio en el que cada propietario tiene su elemento privativo en propiedad exclusiva y los elementos comunes en copropiedad. En Cataluña es el régimen de propiedad horizontal del libro quinto del Código civil de Cataluña (Ley 5/2006) [1].
- Los pagos se componen de gastos ordinarios y extraordinarios (derramas) y del fondo de reserva obligatorio: el presupuesto debe destinarle al menos el 5 % de los gastos comunes [1].
- La parte de cada propietario es la cuota de participación, un porcentaje sobre el total del edificio; los gastos se reparten según ella, salvo que los estatutos o un acuerdo de la junta dispongan otra cosa [1].
- Las decisiones las toma la junta de propietarios. La reunión ordinaria se celebra una vez al año: aprueba las cuentas y el presupuesto; la convocatoria debe llegar con al menos 8 días naturales de antelación [1].
- El piso responde de las deudas con la comunidad del año en curso y de los cuatro anteriores, incluidas las de los propietarios anteriores. El vendedor está obligado a entregar el certificado de deudas [1].
- Las cuotas impagadas a la comunidad se reclaman por un procedimiento judicial simplificado (proceso monitorio) basado en el certificado del secretario [1].
¿Qué es la comunidad de propietarios?
La comunidad de propietarios es la organización de los propietarios de un edificio en el que cada elemento privativo es de propiedad exclusiva y los elementos comunes son de copropiedad. Así funciona el régimen de propiedad horizontal (artículo 553-1) [1]. Se constituye mediante el título de constitución en escritura pública, que se inscribe en el Registro de la Propiedad (artículo 553-9) [1]. Son elementos comunes el solar, las fachadas, las cubiertas, las escaleras, los ascensores, los vestíbulos, las piscinas, los jardines y las instalaciones generales (artículo 553-41) [1]. En Cataluña rige un derecho propio: el libro quinto del Código civil de Cataluña, no la Ley de Propiedad Horizontal estatal que suelen resumir los artículos en ruso. Los plazos y porcentajes de este artículo están tomados del texto catalán.
¿Qué pagos incluye la comunidad?
Los propietarios pagan los gastos comunes en proporción a su cuota de participación, salvo que los estatutos o los acuerdos de la junta dispongan otra cosa (artículo 553-45) [1]. No usar el ascensor o la piscina no exime del pago, salvo que los estatutos digan lo contrario. Para escaleras, piscinas y jardines, los estatutos pueden fijar cuotas especiales [1]. Si un elemento privativo se destina a una actividad empresarial o profesional, su cuota de gastos puede aumentarse, pero no más del doble [1].
| Pago | Qué es | Base legal |
|---|---|---|
| Gastos ordinarios | Mantenimiento corriente del edificio y de los servicios | Artículos 553-4, 553-44 [1] |
| Gastos extraordinarios, derramas | Gastos puntuales de obras y mejoras aprobados por la junta | Artículos 553-4, 553-19 [1] |
| Fondo de reserva | Reserva: al menos el 5 % de los gastos comunes en el presupuesto | Artículo 553-6 [1] |
El fondo de reserva pertenece a todos los propietarios. Se guarda en una cuenta aparte y, al vender el piso, no puedes recuperar tu parte. Se puede disponer de él para gastos urgentes e imprevistos con autorización del presidente, o para obras importantes con autorización de la junta [1].
¿Quién toma las decisiones en la comunidad?
El órgano supremo es la junta de propietarios, formada por todos los propietarios (artículo 553-19) [1]. Debe celebrar una reunión ordinaria una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto y elegir los cargos (artículo 553-20). El presidente convoca y preside la reunión y representa a la comunidad; el administrador lleva la gestión corriente y prepara el presupuesto y las cuentas (artículos 553-16 y 553-18) [1]. La convocatoria debe llegar con al menos 8 días naturales de antelación a la dirección que hayas comunicado al secretario. En el orden del día figura la lista de morosos (artículo 553-21) [1].
La mayoría de los acuerdos se adoptan por mayoría simple de votos y cuotas. Para modificar los estatutos hacen falta cuatro quintas partes, y para cambiar las cuotas, unanimidad (artículo 553-26) [1]. El propietario que debe dinero a la comunidad no puede votar, salvo que haya consignado la deuda en el juzgado o ante notario o la haya impugnado judicialmente (artículo 553-24) [1]. El acta se redacta al menos en catalán (artículo 553-27) [1].
El propietario ausente puede oponerse por escrito en el plazo de un mes desde que recibe la notificación del acuerdo; si no lo hace, en algunos acuerdos su postura puede considerarse favorable (artículos 553-25 y 553-26) [1]. Puedes impugnar un acuerdo judicialmente si estás al corriente de pago: el plazo es de un año, o de tres meses desde la recepción del acta si el acuerdo perjudica los intereses de la comunidad (artículo 553-31) [1].
¿De qué deudas de la comunidad responde el nuevo propietario?
El piso responde de las deudas con la comunidad del año en curso y de los cuatro anteriores, incluidas las de propietarios anteriores (artículo 553-5) [1]. El vendedor debe declarar que no hay deudas o indicarlas, y entregar el certificado del secretario con las deudas y los pagos aprobados que aún no han vencido. Sin este certificado no se firma la escritura, salvo que las partes renuncien expresamente a él [1]. El notario comprueba si están pagadas las cuotas de la comunidad y las derramas aprobadas para el futuro [2]. Sobre el papel del notario: escritura pública y notario; sobre la información registral: nota simple.
¿Qué hacer si un vecino no paga?
La comunidad puede reclamar las cuotas, derramas y aportaciones al fondo de reserva impagadas mediante un proceso monitorio especial para las comunidades de propietarios. Basta el certificado del secretario con el visto bueno del presidente: en él constan la deuda, su importe, la confirmación de que coincide con las cuentas del libro de actas y el requerimiento de pago (artículo 553-47) [1]. La deuda devenga intereses (artículo 553-4) [1].
¿Qué depende de cada caso?
Los pagos, cuotas y limitaciones concretos figuran en el título de constitución y los estatutos de tu edificio. Los estatutos pueden, por ejemplo, limitar las actividades permitidas en los elementos privativos (artículo 553-11), así que conviene leerlos antes de comprar [1]. No sabemos cómo funciona cada edificio en concreto, así que antes de la operación pide al administrador los estatutos, el último presupuesto, las actas y el certificado de deudas. Para dudas generales sobre la compra, consulta compra de inmuebles por no residentes; ayuda con los documentos de la operación: documentos y acompañamiento.
Preguntas frecuentes
¿Qué incluyen los pagos a la comunidad de propietarios?
¿Cuánto se paga a la comunidad al mes?
¿Quién responde de las deudas con la comunidad al comprar un piso?
¿Qué es el fondo de reserva?
¿Qué pasa si no pagas a la comunidad?
¿Cómo saber si el vendedor tiene deudas con la comunidad?
Fuentes oficiales
- BOE · Ley 5/2006, libro quinto del Código civil de Cataluña, artículos 553-1 a 553-47 ↗
- Notariado · Comprar una vivienda: cómo le pueden ayudar los notarios ↗
Fuentes consultadas el 02.10.2026. Los textos consolidados y las páginas de referencia de los organismos tienen carácter informativo: la aplicación jurídica depende de las publicaciones oficiales, las modificaciones y las circunstancias concretas. Material revisado por el abogado Francisco Romero Jiménez (ICAB 33641) el 21.10.2026.
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ReloVictory · Fuentes consultadas el 02.10.2026 · No sustituye a una consulta jurídica individual.