¿Se puede comprar vivienda en España sin permiso de residencia?

¿Hace falta residencia para comprar un piso en España?

No. Ni en la normativa de inversiones exteriores ni en las páginas de las administraciones tributarias hemos encontrado que se exija autorización de residencia para comprar. Para los extranjeros no residentes, el Real Decreto 571/2023 sobre inversiones exteriores establece un procedimiento de declaración, no de autorización: la compra de un inmueble por un no residente por más de 500.000 € se clasifica como inversión que se declara en el Registro de Inversiones del Ministerio después de la operación. Si la escritura la otorgó un notario español, este transmite la información a través del Consejo General del Notariado, y el comprador que le haya facilitado todos los datos queda exento de presentar la declaración por su cuenta [4].

Hay excepciones. Necesitan autorización previa los Estados de fuera de la UE que compran edificios para embajadas y consulados. En las inversiones procedentes de jurisdicciones incluidas en la lista de la Orden HFP/115/2023, la declaración se presenta con antelación [4]. Quién se considera «no residente» a efectos del Real Decreto 571/2023 lo define el artículo 2 de la Ley 19/2003, y no hemos analizado esa definición en detalle.

¿Qué necesita un extranjero para comprar vivienda?

El mínimo práctico: un número fiscal, la comprobación del inmueble y la operación ante notario. Para un extranjero, el número es el NIE; a quien no lo tiene, la Agencia Tributaria le asigna un NIF que empieza por la letra M [3]. En la autoliquidación de la operación, el modelo 600, se indica el NIF del comprador [6].

1. NIE. El artículo 205 del Real Decreto 1155/2024 permite solicitarlo a quienes tengan intereses económicos, profesionales o sociales en España. Hay que no encontrarse en España en situación irregular y exponer los motivos [1].
2. Solicitud. Formulario EX-15, tasa del modelo 790 código 012 pagada en el banco y presentación ante la policía, en la Oficina de Extranjería o en una comisaría. Desde el extranjero, la solicitud se presenta a través del consulado [2].
3. Comprobación del inmueble. La inscripción en el Registro de la Propiedad, las cargas y las deudas con la comunidad. Más información en el artículo sobre la nota simple.
4. Escritura e impuestos. Tras la escritura, el comprador paga el ITP o el IVA y el AJD; en Cataluña los tipos los publica la Agència Tributària de Catalunya [7]. Consulta el artículo sobre los impuestos en la compra.
5. Inscripción. La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Por ley, el plazo para resolver el NIE es de 5 días, y si no hay respuesta, la solicitud se entiende desestimada [1][2]. No hemos encontrado plazos reales en fuentes oficiales; los explicamos en el artículo sobre la espera del NIE.

¿Comprar un inmueble da derecho a residencia?

No. La Ley Orgánica 1/2025 derogó los artículos 63, 64, 65, 66 y 67 de la Ley 14/2013, en los que se basaba el visado de inversor por compra de inmuebles (Golden Visa). La ley entró en vigor tres meses después de su publicación en el BOE el 3 de enero de 2025, es decir, el 3 de abril de 2025 [5].

Las normas transitorias son estas. Los inversores que presentaron la solicitud antes de la entrada en vigor reciben el documento según las reglas anteriores, y los visados y autorizaciones ya concedidos mantienen su vigencia durante el plazo para el que se otorgaron. Las solicitudes de renovación se resuelven con la normativa vigente en la fecha de concesión de la autorización inicial [5]. Para un nuevo comprador, esto significa que el piso por sí solo no es motivo para obtener la residencia. La vía se elige por separado: trabajo en remoto (DNV), medios económicos sin trabajar (no lucrativa), familia o estudios; tienes una visión general en la página residencia en Barcelona. Más detalles en el artículo sobre la compra y el fin de la Golden Visa.

¿El impuesto es distinto para un no residente?

En las páginas de la Agència Tributària de Catalunya sobre los tipos del ITP no hemos encontrado un tipo específico para no residentes: el tipo depende del valor y del tipo de compra, y los tipos especiales, por ejemplo el 5 % para la vivienda habitual de jóvenes, familias numerosas y otros colectivos, dependen del destino de la vivienda [7]. Eso no significa que no haya otras obligaciones fiscales: el propietario que no vive en España paga impuestos por el mero hecho de ser titular. Dependen de tu caso, así que compruébalos con un gestor. Más información: compra como no residente paso a paso.

¿Qué depende de cada caso?

Dependen de cada caso la hipoteca para no residentes, el origen de los fondos, la forma de pago y si la operación puede formalizarse sin tu presencia: eso lo deciden el banco, el notario y tú junto con un abogado. No hemos encontrado una lista oficial de restricciones para extranjeros según la ubicación del inmueble, y no podemos afirmar que no existan. Antes de pagar las arras, revisa el inmueble y el contrato con un abogado, y las cuestiones fiscales con un gestor. Primera conversación con ReloVictory: consulta.

Preguntas frecuentes

Artículos relacionados

ReloVictory · Fuentes consultadas el 02.10.2026 · No sustituye a una consulta jurídica individual.