Una inversión empieza por los supuestos

Primero el escenario, después la rentabilidad

Escribe cómo vas a usar el inmueble: alquiler de larga duración, alquiler de temporada, vivienda propia parte del año o reventa. Cada opción necesita tres bloques: ingresos, gastos y la norma que permite ese uso en esa dirección.

Marca cada cifra. Verificado significa que hay un documento, una estadística oficial o un presupuesto escrito. Supuesto significa tu estimación. Una rentabilidad calculada con supuestos sigue siendo un supuesto, aunque la hoja tenga dos decimales.

Alquiler turístico: lo que se sabe a 26.10.2026

• Qué es. Según el Ajuntament de Barcelona, un habitatge d'ús turístic (HUT) se cede entero por un máximo de 31 días. Necesita licencia municipal y número de registro de la Generalitat (NIRTC).
• Barcelona. El 21.06.2024 el Ajuntament anunció que aplicará el Decret llei 3/2023: las licencias vigentes caducan en noviembre de 2028 y no se conceden nuevas. El Tribunal Constitucional desestimó el recurso contra el decreto (STC 64/2025).
• Una dirección concreta. La página del Ajuntament permite buscar la licencia por dirección. Tener licencia hoy no garantiza ingresos después de 2028. Se anunció la revisión del PEUAT desde 2025; a 26.10.2026 no hemos confirmado su resultado.
• Alrededores. Sant Cugat del Vallès, Castelldefels y Sitges están en la lista de 262 municipios del Decret llei 3/2023: un HUT nuevo necesita licencia urbanística previa, hay un máximo de 10 HUT por cada 100 habitantes y la licencia dura 5 años. Castelldefels anunció el 10.03.2026 una campaña de inspección de alojamiento turístico ilegal. Consulta la situación de cada dirección en el ayuntamiento.
• Análisis jurídico: alquilar a turistas.

Alquiler de larga duración y de temporada

Barcelona está declarada zona de mercado residencial tensionado (Resolució TER/800/2024). La Resolució TER/3739/2026, de 16.10.2026, prorrogó la declaración un año en 118 municipios, y Barcelona figura en la memoria de la prórroga. Sant Cugat, Castelldefels y Sitges estaban en la lista de 2023. En estas zonas rigen normas de limitación de la renta: cómo afectan a tu futuro contrato lo revisa un abogado antes de comprar.

Para el alquiler de temporada, Barcelona aprobó inicialmente el 05.12.2024 una modificación del PGM que separa el uso residencial permanente del temporal. No hemos confirmado la aprobación definitiva, así que mantén ese escenario en la columna de supuestos.

Referencia de ingresos: según los datos de la Generalitat sobre fianzas depositadas en el INCASÒL, la renta media de los contratos nuevos en Barcelona en 2025 fue de 1.134,61 € al mes, o 16,67 € por m². Es una media de ciudad, no una previsión para tu piso. Si el piso ya está alquilado, el contrato pasa al comprador con el inquilino (artículo 14 LAU) y los ingresos los fija el contrato vigente.

Gastos que reducen los ingresos

• Impuesto de compra. El comprador gran tenedor paga ITP del 20 % si la vivienda no es habitual: más de 10 viviendas en Cataluña, más de 1.500 m² de superficie residencial o cinco o más viviendas en zonas tensionadas. Las viviendas turísticas también cuentan. Más: impuestos de compra.
• IBI. En Barcelona, tipo general del 0,66 % sobre una base que parte del valor catastral.
• Comunidad de propietarios. Cuotas ordinarias, derramas por obras y fondo de reserva de al menos el 5 % de los gastos comunes. Los estatutos pueden limitar actividades en los inmuebles: léelos antes de comprar.
• El impuesto sobre la renta del alquiler depende de la residencia del propietario. Lo calcula un asesor fiscal.
• Meses vacíos, obras entre inquilinos, gestión. Son supuestos: pon tus cifras y anota de dónde salen.

Prueba de estrés y salida

Calcula el escenario tres veces: base, con más gastos y con menos ingresos. Pregúntate aparte qué pasa si cambia la norma de uso, como ya ocurrió con las licencias turísticas en Barcelona. Si el escenario solo funciona con los mejores supuestos, es motivo para parar.

Define la estrategia de salida antes de comprar. En la venta, la plusvalía municipal la paga el vendedor, es decir, tú. Si el vendedor es persona física no residente, el comprador retiene el 3 % del precio a cuenta de su impuesto. El impuesto de compra, la notaría y el registro no se recuperan al vender, así que un horizonte corto sale caro. El uso y las restricciones los revisa un abogado; los impuestos, un asesor fiscal; el estado, un arquitecto. Barrios y municipios con datos oficiales: guía de zonas.

Material actualizado el 26.10.2026.