Инвестиция начинается с допущений

Сначала сценарий, потом доходность

Запишите, как объект будет использоваться: долгосрочная аренда, временная аренда, своё жильё часть года или перепродажа. Для каждого варианта нужны три блока: доход, расходы и правило, которое разрешает такое использование по этому адресу.

Каждую цифру пометьте. «Проверено» значит, что есть документ, официальная статистика или письменная смета. «Допущение» значит вашу оценку. Доходность, посчитанная из допущений, остаётся допущением, даже если в таблице два знака после запятой.

Туристическая аренда: что известно на 26.10.2026

• Что это. По определению Ajuntament de Barcelona, туристическая квартира (HUT) сдаётся целиком на срок до 31 дня. Нужны муниципальная лицензия и регистрационный номер Generalitat (NIRTC).
• Барселона. 21.06.2024 Ajuntament объявил, что применит Decret llei 3/2023: срок действующих лицензий истекает в ноябре 2028 года, новые не выдаются. Конституционный суд отклонил иск против декрета (STC 64/2025).
• Конкретный адрес. На странице Ajuntament есть поиск лицензии по адресу. Лицензия сегодня не означает дохода после 2028 года. Пересмотр плана PEUAT объявлен с 2025 года; его итог мы на 26.10.2026 не подтвердили.
• Пригороды. Sant Cugat del Vallès, Castelldefels и Sitges входят в список 262 муниципалитетов Decret llei 3/2023: новой HUT нужна предварительная градостроительная лицензия, не больше 10 HUT на 100 жителей, лицензия на 5 лет. Castelldefels 10.03.2026 объявил кампанию проверок нелегального туристического жилья. Текущий статус по адресу уточняйте в мэрии.
• Правовой разбор: сдача недвижимости туристам.

Долгосрочная и временная аренда

Барселона объявлена зоной напряжённого рынка жилья (zona de mercat residencial tensionat, Resolució TER/800/2024). Resolució TER/3739/2026 от 16.10.2026 продлила зону на год в 118 муниципалитетах, и Барселона есть в списке пояснительной записки к продлению. Sant Cugat, Castelldefels и Sitges были в списке таких зон 2023 года. Для этих зон действуют правила об ограничении арендной платы: как они применяются к вашему будущему договору, проверяет адвокат до покупки.

Для временной аренды Барселона 05.12.2024 первично утвердила изменение городского плана (PGM), разделяющее постоянное и временное использование жилья. Окончательное утверждение мы не подтвердили, поэтому сценарий временной аренды держите в допущениях.

Ориентир дохода: по данным Generalitat о залогах, внесённых в INCASÒL, средняя арендная плата по новым договорам в Барселоне за 2025 год составила 1 134,61 € в месяц, или 16,67 € за м². Это среднее по городу, а не прогноз по вашей квартире. Если квартира уже сдана, договор переходит к покупателю вместе с арендатором (статья 14 LAU), и доход определяет действующий договор.

Расходы, которые уменьшают доход

• Налог на покупку. Покупатель, которого закон считает крупным владельцем жилья, платит ITP 20 %, если жильё не основное: больше 10 жилых объектов в Каталонии, больше 1 500 м² жилой площади или пять и больше объектов в зонах напряжённого рынка. Туристические квартиры тоже входят в расчёт. Подробнее: налоги при покупке.
• IBI. В Барселоне общая ставка 0,66 % от базы, выведенной из кадастровой стоимости.
• Comunidad de propietarios. Текущие взносы, derramas на ремонт и fondo de reserva не меньше 5 % общих расходов. Устав дома может ограничивать виды деятельности в помещениях: прочитайте его до покупки.
• Налог с дохода от аренды зависит от резидентства владельца. Его считает налоговый консультант.
• Пустые месяцы, ремонт между арендаторами, управление. Это допущения: поставьте свои цифры и отметьте, откуда они.

Стресс-тест и выход

Пересчитайте сценарий трижды: базовый, с ростом расходов и с падением дохода. Отдельно задайте вопрос: что будет, если правило использования изменится, как это уже случилось с туристическими лицензиями в Барселоне. Если сценарий держится только при лучших допущениях, это повод остановиться.

Стратегию выхода опишите до покупки. При продаже plusvalía municipal платит продавец, то есть вы. Если продавец физлицо-нерезидент, покупатель удерживает 3 % цены в счёт его налога. Налог на покупку, нотариус и реестр при продаже не возвращаются, поэтому короткий горизонт стоит дорого. Использование и ограничения проверяет адвокат, налоги налоговый консультант, состояние архитектор. Районы и пригороды с официальными данными: обзор районов.

Материал обновлён 26.10.2026.