Туристическая аренда в Каталонии: нужна ли лицензия

Коротко

Туристическая аренда (vivienda de uso turístico, HUT) в Каталонии: жильё сдают целиком за плату на срок до 31 дня. Для этого нужна лицензия муниципалитета (título habilitante) [1][5].
Barcelona решила, что лицензии на туристические квартиры закончатся в 2028 году, и около 10 000 лицензий продлевать не будет [1][2].
Decreto-ley 3/2023 Каталонии: лицензия выдаётся на 5 лет. Действующие квартиры в проблемных муниципалитетах переводят на пятилетний переходный режим, и при доказанной необходимости его можно один раз продлить до 5 лет по заявлению [3].
13 марта 2025 года Tribunal Constitucional отклонил жалобу на этот декрет-закон (STC 64/2025) [4].
Сдача дольше 31 дня уже не HUT. Но по Llei 11/2025 во временном договоре нужно указать и подтвердить цель, иначе его считают договором на постоянное жильё [7].

Можно ли сдавать квартиру туристам в Барселоне?

Всё зависит от того, есть ли у квартиры действующая лицензия. Покупать «под сдачу» туристам сегодня очень рискованно. Ayuntamiento de Barcelona пишет, что решил ликвидировать лицензии на туристические квартиры в 2028 году и вернуть городу около 10 000 жилых помещений [1]. Туристический отдел города повторяет: около 10 000 лицензий, которые истекают в 2028 году, продлевать не планируют [2]. О выдаче новых лицензий в Барселоне мы в официальных источниках ничего не нашли. Проверяйте конкретный адрес в городском реестре и не рассчитывайте на покупку «под сдачу».

Правовая основа общая для всей Каталонии. Decreto-ley 3/2023 ввёл обязательную предварительную лицензию на туристическое использование жилья в муниципалитетах, где трудно с доступом к жилью и много HUT. По словам Ayuntamiento, декрет-закон относит Барселону к муниципалитетам с проблемами доступа к жилью [2][3]. Лицензию выдают на 5 лет и продлевают, если это допускает градостроительный план [3].

Что считается туристической арендой?

По определению Ayuntamiento, это жильё, которое собственник или арендатор сам или через агентство сдаёт целиком за плату на срок до 31 дня, не деля его с другими группами [1]. Generalitat относит HUT к туристическим предприятиям размещения. Для работы им нужен título habilitante, который выдаёт ayuntamiento по месту квартиры [5].

На старых сайтах встречается Decret 159/2012. Сейчас на странице Generalitat по HUT основой названа Decret 75/2020 de turisme de Catalunya [6][10]. Какой текст применим к вашему случаю, уточните у адвоката.

Какие требования предъявляют к законной HUT?

Требование	Что это значит	Источник
Лицензия	Заявление в ayuntamiento и лицензия, подтверждающая соответствие закону и градостроительным нормам	[1][5]
Cédula de habitabilidad	Число гостей не больше указанного в cédula	[1]
Номер NIRTC	Номер реестра туризма Каталонии: табличка в квартире и выдача гостям при бронировании	[1]
Телефон 24 часа	Контакт для гостей и соседей по срочным вопросам	[1]
Устав сообщества собственников	Если статуты дома это запрещают, начать деятельность может не получиться	[8]

По Real Decreto 1312/2024 владелец должен был получить номер в национальном Registro Único de Arrendamientos, а без него не мог рекламировать жильё на платформах. Но в консолидированном тексте BOE сказано, что процедуру регистра аннулировали решения Tribunal Supremo от 19 и 21 мая и 1 июня 2026 года [9]. Что это значит для вашего объявления, мы не выясняли. Следите за новыми актами.

Что будет с лицензиями в 2028 году?

Decreto-ley 3/2023 обязывает действующие HUT в проблемных муниципалитетах в течение пяти лет после его вступления в силу получить подходящую лицензию или прекратить работу. Владелец, который докажет, что переходный режим не компенсирует потерю титула, может один раз попросить продлить его ещё на срок до пяти лет. Заявление подают в ayuntamiento, когда декрет-закон действует уже четыре года, и до конца переходного периода [3]. Барселона заранее заявила, что продлевать лицензии не будет [2], так что на продление рассчитывать нельзя.

Tribunal Constitucional отклонил жалобу депутатов на этот декрет-закон (STC 64/2025) [4]. Споры на этом не обязательно закончились, а будущие решения судов мы не прогнозируем.

Чем сдача на срок свыше 31 дня отличается от HUT?

Аренда дольше 31 дня уже не HUT, но и у неё есть ограничения. Llei 11/2025 считает договором на постоянное жильё любой договор, который закрывает потребность в жилье, независимо от срока. Временный договор допустим для работы, учёбы, лечения, ожидания жилья и похожих причин. Причину указывают в договоре и подтверждают документами, а документы депонируют вместе с залогом. Если причина не доказана, договор считается постоянным [7].

Подробнее в статье о долгосрочной и сезонной аренде. С 08.10.2026 статья 9 bis LAU тоже требует для временного договора реальной причины, а срок должен быть больше 31 дня и, как правило, не больше 12 месяцев [11]. С 01.12.2026 сдача меблированного жилья одному арендатору не больше чем на 30 ночей больше не освобождена от IVA и облагается по ставке 10 % [11].

Что зависит от случая?

Вывод в каждом случае зависит от адреса квартиры, устава дома, статуса лицензии и налогового положения владельца. Налоги с арендного дохода зависят от резидентства, здесь мы их не разбираем: см. о налоге нерезидента с аренды. Прежде чем покупать квартиру для сдачи туристам, покажите её адвокату: консультация. Если вы только решаете, где и на каком основании жить, есть обзор ВНЖ в Барселоне, а с документами поможет страница документы и сопровождение.

Частые вопросы

Можно ли сдавать квартиру на Airbnb в Барселоне?

Только если у квартиры есть действующая лицензия HUT и номер NIRTC. Ayuntamiento решил ликвидировать такие лицензии в 2028 году, а сведений о выдаче новых в Барселоне мы в официальных источниках не нашли. Проверьте конкретный адрес в городском реестре [1].

Какой срок аренды считается туристическим в Каталонии?

Жильё целиком сдают за плату на срок до 31 дня, причём это может повторяться. Определение есть на странице Ayuntamiento de Barcelona. Сдача дольше 31 дня к HUT не относится, но подчиняется правилам обычной или временной аренды по Llei 11/2025 [1][7].

Что такое NIRTC?

Номер реестра туризма Каталонии, который есть у легальной HUT. Его вешают на табличке в квартире и сообщают гостям после брони. Для гостя это знак, что объявление законное [1].

Что будет с туристическими лицензиями в Барселоне в 2028 году?

Ayuntamiento заявил, что не продлит около 10 000 лицензий, которые истекают в 2028 году. Decreto-ley 3/2023 позволяет один раз продлить переходный режим до пяти лет по заявлению, но Барселона этого заранее не обещает. [2][3]

Может ли дом запретить туристическую аренду?

Устав сообщества может ограничить использование квартир, и такой запрет скажется на лицензии и регистрации. Для Каталонии это обсуждается в решениях DGSJFP, детали зависят от устава и голосования. Прочитайте устав дома до покупки под сдачу [8].

Основано на первоисточниках

Источники просмотрены 02.10.2026. Консолидированные тексты и справочные страницы ведомств носят информационный характер: для правового применения учитываются официальные публикации, изменения и конкретные обстоятельства. Материал проверил адвокат Francisco Romero Jiménez (ICAB 33641), 21.10.2026.

Превратите информацию в вопросы.

Навигатор поможет собрать темы к индивидуальному разбору. Он не определяет право на ВНЖ и не отправляет заявку.

Собрать памятку

Условия работы ReloVictory: консультация 15 минут бесплатно, полная консультация 121 € за 45 минут; стоимость ведения считается по смете, пошлины и переводы оплачиваются отдельно. Правовую часть ведёт адвокат команды, налоговую и административную graduada social. Подробнее: о команде.

Хотите пройти путь самостоятельно? Пошаговая инструкция: вид на жительство в Барселоне: от empadronamiento до TIE и маршрутные листы по основаниям.

ReloVictory · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.