- По LAU аренда жилья закрывает постоянную потребность в жилье, а аренда по сезону относится к аренде для иного использования (статьи 2 и 3). В Каталонии с 2026 года всё решает цель договора [1][2].
- Жильё: если договор короче пяти лет (семи, когда арендодатель юрлицо), он продлевается ежегодно до этого минимума. Залог равен одной месячной плате [1].
- Сезонный договор регулируют воля сторон, Título III LAU и Código Civil. Залог равен двум месячным платам [1].
- Ley 11/2025 Каталонии (с 1 января 2026 года): договор на жильё постоянный при любом сроке, а к временному по работе, учёбе или лечению применяют нормы жилья о залоге, гарантиях и плате [2].
- Статьи Ley 11/2025 о временных договорах оспорены в Конституционном суде [6]. С 08.10.2026 по Real Decreto-ley 29/2026 договор временного жилья (новая статья 9 bis LAU) требует реальной причины, а срок должен быть больше 31 дня и, как правило, не больше 12 месяцев [9].
Чем отличаются долгосрочная и сезонная аренда по закону?
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) различает два режима. Аренда жилья: здание пригодно для жилья, и его основное назначение закрыть постоянную потребность арендатора в жилье (статья 2). Аренда для иного использования: основное назначение другое. Здесь прямо названы аренда по сезону, летнему или любому другому, и аренда для бизнеса (статья 3) [1].
Títulos I и IV императивны для всех договоров. Дальше жильё регулирует воля сторон в пределах Título II, а иное использование сначала воля сторон, потом Título III и Código Civil (статья 4) [1]. В сезонном договоре у сторон больше свободы в сроке и условиях, у арендатора меньше гарантий.
Какие правила действуют для долгосрочного договора?
Срок стороны выбирают сами. Если он короче пяти лет (семи, когда арендодатель юрлицо), договор каждый год продлевается до этого минимума, пока арендатор не предупредит об уходе за 30 дней (статья 9). После минимума договор продлевается ежегодно ещё до трёх лет, если стороны заранее не предупредили друг друга (статья 10). Через шесть месяцев арендатор может расторгнуть договор, предупредив за 30 дней (статья 11). Залог (fianza) равен одной месячной плате, дополнительная гарантия при договоре до пяти лет не больше двух плат (статья 36) [1]. Залог вносят в INCASÒL [3].
В зоне напряжённого рынка плата по новому договору не может быть выше последней платы за пять лет с учётом индексации. Если жильё пять лет не сдавали, действует предел по индексу цен [3]. Барселона в списке таких муниципалитетов [7].
Что изменилось для сезонных договоров в Каталонии?
Ley 11/2025 Каталонии вступила в силу 1 января 2026 года и добавила в Ley 18/2007 статью 66 bis. Аренда, которая служит потребности в жилье, считается постоянной при любом сроке. Аренда для отдыха, туризма и каникул такой не считается [2].
Если договор заключён на время из-за работы, учёбы, лечения, ожидания жилья или похожих причин, к нему применяют нормы жилья о залоге, гарантиях, определении и обновлении платы, повышении платы за улучшения и расходах [2]. Цель указывают в договоре, подтверждают документами и сдают их в реестр вместе с залогом. Без подтверждения жильё считают постоянным [2].
Если договор продлили без подтверждённой причины, действуют нормы постоянного жилья, а срок считают от первоначального договора. То же касается нового договора с тем же арендатором на ту же квартиру, пока арендодатель не докажет, что причины сохранились [2].
Как сравнить три режима?
| Признак | Постоянное жильё | Временный договор по работе или учёбе | Отдых и каникулы |
|---|---|---|---|
| Основание | LAU, Título II | Ley 18/2007, ст. 66 bis, п. 2 [2] | LAU, Título III; ст. 66 bis, п. 4 [1][2] |
| Минимальный срок | 5 лет, 7 для юрлица [1] | Минимального срока нет в перечне норм жилья, которые статья 66 bis применяет к таким договорам; при продлении без подтверждения применяют нормы жилья [2] | По договору [1] |
| Залог | 1 месячная плата [1] | По нормам жилья [2] | 2 месячные платы [1] |
| Предел платы | В зоне напряжённого рынка есть [3] | По нормам жилья о плате [2] | Нормы жилья о плате не применяют [2] |
Действует ли ещё Llei 11/2020 и что оспаривают в 2026 году?
Llei 11/2020 о сдерживании арендной платы ещё мелькает в объявлениях, но Конституционный суд в Sentencia 37/2022 признал недействительными её статьи 1, 6-13, 15 и 16.2 и ряд дополнительных положений [5]. Сейчас предел платы держится на Ley 12/2023 и каталонских актах, среди них Decret llei 1/2025, который ввёл ответственность за временный договор в обход норм [4][8].
Пункты 5 и 6 статьи 5 Ley 11/2025 (временные договоры и комнаты) оспорила в Конституционном суде группа депутатов, иск принят 9 июня 2026 года [6]. Сведений о приостановке этих пунктов мы не нашли, но перед подписанием проверьте их статус.
Могут ли измениться правила временной аренды?
С 08.10.2026 действует статья 9 bis LAU. Если временный договор без оснований длится больше 12 месяцев или стороны подписали подряд больше двух временных договоров на то же жильё, первый считается договором постоянного жилья со сроками статей 9 и 10 LAU; арендатор по временному договору может уйти через месяц, предупредив не меньше чем за 10 дней [9]. Договоры «por temporada», подписанные до 08.10.2026, действуют по прежним правилам до конца срока и затем прекращаются без продления [9]. Статьи Ley 11/2025 о временных договорах оспорены в Конституционном суде [6], так что перед подписанием сверяйтесь с действующей редакцией статьи 66 bis Ley 18/2007 [2].
Что зависит от случая?
Цель договора, документы к ней и регистрация залога в каждом случае разные. Как Ajuntament и суды применяют статью 66 bis на практике, мы не знаем. Договор с названием «сезонный» может оказаться договором жилья со всеми гарантиями, поэтому до подписания покажите его адвокату. Если вы приезжаете по ВНЖ, смотрите ВНЖ в Барселоне, как искать квартиру, договор аренды в Каталонии и залог; помощь с документами: документы и сопровождение. О туристической сдаче: HUT.
Частые вопросы
Чем сезонная аренда отличается от долгосрочной в Барселоне?
Можно ли в Барселоне заключить договор на 11 месяцев?
Какой залог при сезонной аренде?
Что делать арендатору, если договор назван сезонным, а живёт он постоянно?
Могут ли измениться правила сезонной аренды?
Основано на первоисточниках
- BOE · Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, статьи 2-4, 9-11 и 36 ↗
- BOE · Ley de Cataluña 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo (статья 66 bis Ley 18/2007) ↗
- Generalitat · Habitatge: contrato de arrendamiento, fianza, renta y duración ↗
- Generalitat · Habitatge: normativa de la limitación del precio del alquiler ↗
- BOE · Sentencia del Tribunal Constitucional 37/2022 sobre la Ley de Cataluña 11/2020 ↗
- BOE · Tribunal Constitucional: recurso de inconstitucionalidad 2415-2026 contra la Ley de Cataluña 11/2025 ↗
- Generalitat · Habitatge: municipios declarados zona de mercado residencial tensionado ↗
- BOE · Decreto ley 1/2025 de Cataluña, de medidas urgentes en materia de contención de rentas (DOGC 9339) ↗
- BOE · Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823) ↗
Источники просмотрены 02.10.2026. Консолидированные тексты и справочные страницы ведомств носят информационный характер: для правового применения учитываются официальные публикации, изменения и конкретные обстоятельства. Материал проверил адвокат Francisco Romero Jiménez (ICAB 33641), 21.10.2026.
Превратите информацию в вопросы.
Навигатор поможет собрать темы к индивидуальному разбору. Он не определяет право на ВНЖ и не отправляет заявку.
Собрать памяткуУсловия работы ReloVictory: консультация 15 минут бесплатно, полная консультация 121 € за 45 минут; стоимость ведения считается по смете, пошлины и переводы оплачиваются отдельно. Правовую часть ведёт адвокат команды, налоговую и административную graduada social. Подробнее: о команде.
Хотите пройти путь самостоятельно? Пошаговая инструкция: вид на жительство в Барселоне: от empadronamiento до TIE и маршрутные листы по основаниям.
Связанные материалы
ReloVictory · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.