Fianza в Каталонии: залог за квартиру, сколько и как вернуть

Сколько составляет fianza в Каталонии

Размер залога зависит от того, для чего снимают объект. В статье 36.1 LAU две ставки: месяц ренты за жильё и два месяца за аренду для иных целей, то есть помещения, временную аренду для отдыха и тому подобное. Платят залог при подписании договора деньгами (en metálico), имуществом его не заменить [1]. Какие договоры считаются жильём, уточняет Incasòl [4].

Строка про юридическое лицо касается случая, когда квартиру для сотрудника снимает фирма: залог тогда двойной. Incasòl приводит пример короткого договора на отдых: три месяца по 600 € дают 1 800 € за период, эту сумму делят на 12 и умножают на два, выходит залог 300 € [4].

Первые пять лет договора залог не индексируют. При каждой пролонгации арендодатель может потребовать довнести разницу, а арендатор уменьшить залог до одного месяца текущей ренты (статья 36.2). Если договор дольше пяти лет, порядок актуализации определяют стороны; если отдельного пункта нет, применяют то, о чём договорились по индексации ренты (статья 36.3) [1].

Кто и когда вносит залог в Incasòl

Залог вносит арендодатель, а не арендатор, в течение двух месяцев с подписания договора [2]. Деньги переводят в Incasòl (Institut Català del Sòl) по форме Model 2. Система выдаёт номер контроля (NC), позже запись получает номер в реестре fianzas [2][4]. Внести залог может и представитель арендодателя, но электронную идентификацию тогда проходит он сам [2].

Надбавка за опоздание зависит от срока задержки: до трёх месяцев 5 %, от трёх до шести 10 %, от шести до двенадцати месяцев 15 %, больше года 20 % от суммы залога. Потолок самой надбавки 1 500 € (без процентов за просрочку) [4]. Её платит арендодатель, арендатора она не касается.

Вместе с залогом подают договор со всеми приложениями, кадастровую ссылку и переводы, если договор на иностранном языке. К договорам жилья, заключённым с 26 марта 2026 года, добавляют отчёт SERPAVI, к договорам временного жилья с 1 января 2026 года документ, подтверждающий цель [2][7]. Данные о cédula de habitabilidad и сертификате энергоэффективности, по словам Incasòl, тоже попадают в реестр при внесении залога [4]. Для договоров на комнаты, заключённых с 14 июля 2026 года, внесение залога и запись в реестр обязательны [4].

Арендатору достаточно трёх действий: заплатить залог арендодателю по договору, взять квитанцию и в пределах двух месяцев спросить номер контроля или номер записи. Без этих номеров вы не узнаете, внесён ли залог. Как искать жильё и проверять собственника, рассказано в статье о поиске квартиры в Барселоне.

Как проверить, что залог внесён

Проверить залог через Incasòl можно двумя способами. Первый: сторона договора запрашивает информационный сертификат о залоге. Заявку подают лично по записи, обычной или электронной почтой, с документами, перечисленными на второй странице бланка [4]. Второй: онлайн-запрос «Consulta sobre l'estat de la fiança», он показывает, в каком состоянии залог в реестре [4].

Невнесённый залог нарушение арендодателя, вам оно не вредит: свою часть вы выполнили, когда заплатили. Но чтобы вернуть деньги, придётся доказать оплату квитанцией или банковским переводом и показать копию договора. Храните их весь срок аренды и после него.

Как вернуть залог при выезде: порядок по шагам

1. О выезде предупредите арендодателя письменно и в срок из договора. После шести месяцев аренды закон разрешает расторгнуть договор, предупредив за 30 дней (статья 11 LAU) [1].
2. Вместе с арендодателем составьте акт сдачи: состояние квартиры, показания счётчиков, фото. Ключи отдайте под расписку. С этой даты отсчитывают месяц, после которого на залог начисляют проценты (статья 36.4) [1].
3. Заявку на возврат подаёт в Incasòl арендодатель, по форме Model 3. К ней прикладывают документ об окончании договора с подписями обеих сторон или документ о возврате владения, например расписку о передаче ключей. Если такого документа нет, допускается заявление арендодателя о прекращении договора [3].
4. При выполнении условий Incasòl переводит деньги на счёт арендодателя в течение 21 рабочего дня (субботы, воскресенья и праздники не считаются) [3]. За задержку дольше этого срока начисляются проценты. Исключения: заявку подали с опозданием (позже чем через 8 дней после окончания договора) или с неправильными документами [4].
5. Дальше деньги вам возвращает арендодатель: у него месяц с передачи ключей, потом начисляются проценты [1][4].
6. Если деньги не вернули, отправьте письменное требование с подтверждением получения, запросите статус залога и подавайте иск против арендодателя. Путь через суд Incasòl называет прямо [4].

Заявку подаёт арендодатель или его представитель. Арендатор за деньгами в Incasòl не обращается [3][4].

Что арендодатель вправе удержать из залога

По данным Habitatge, залог покрывает ущерб и повреждения жилья и вещей в нём, а если нарушений нет, его возвращают при выезде [5]. Удержать деньги арендодатель может, если вы нарушили договор: не заплатили ренту, оплатили не все счета по счётчикам или повредили имущество [5]. Где ущерб, а где обычный износ, решают доказательства сторон: акт въезда, фото, опись.

Кое-что здесь подсказывает закон. Арендодатель обязан без повышения ренты делать ремонт, который нужен, чтобы жильё оставалось пригодным для проживания, если повреждение не вызвал арендатор (статья 21.1 LAU) [1]. Отсюда следует, что естественное старение квартиры из залога не вычитают. Официального перечня того, что считается износом, мы в источниках не нашли, поэтому спорные случаи решают договор и суд.

Дополнительные гарантии и avalloguer

Сверх залога арендодатель может попросить дополнительную гарантию: банковский аваль, депозит или поручителя. В договоре жилья до пяти лет (до семи, если арендодатель юрлицо) она не может стоить больше двух месяцев ренты (статья 36.5 LAU) [1]. Просьба заморозить на счёте три или шесть месяцев ренты выходит за этот предел.

К вашему залогу Avalloguer отношения не имеет. Это система Incasòl: при соблюдении условий декрета об Avalloguer она покрывает арендодателю неполученную ренту за ограниченное число месяцев с подачи иска о выселении за неоплату [4]. Арендатора она касается, только если арендодатель сам предложит оформить участие.

Особые случаи: комнаты, смена собственника, временная аренда

Комнаты и любое другое дробление жилья считаются арендой жилья: залог месяц ренты, а для договоров, заключённых с 14 июля 2026 года, внесение и запись в реестр fianzas обязательны [4][6]. Временный договор по работе или учёбе тоже подчиняется правилам жилья о залоге, доказательство цели подают вместе с залогом [6]. Где жить первые недели до долгого договора: временное жильё в Барселоне; что выбрать: квартира или комната.

Если квартиру продали, для возврата Incasòl попросит документы о новом собственнике: актуальную nota simple или другие документы о переходе права [3][4]. Кто после продажи отвечает перед арендатором за залог, зависит от условий договора и перехода права. По статье 14 LAU новый собственник занимает место арендодателя в правах и обязанностях на первые пять лет договора (семь, если арендодатель юрлицо), но детали нужно проверять в каждом случае [1].

Типичные ошибки арендаторов

• Платят залог посреднику или третьему лицу без договора и квитанции.
• Платят больше месяца залога по договору жилья и не выделяют дополнительную гарантию, а она ограничена двумя месяцами [1].
• Не спрашивают номер контроля или номер записи в Incasòl и так и не узнают, внесён ли залог [2][4].
• Выезжают без акта сдачи и без фото, а потом не могут оспорить удержание за «ущерб».
• Оставляют ключи в почтовом ящике или у соседа без расписки, и месячный срок не начинает идти [1].
• Думают, что Incasòl вернёт деньги арендатору. Он возвращает залог арендодателю [3][4].
• Не платят последний месяц ренты «в счёт залога». Неоплата ренты даёт арендодателю право расторгнуть договор (статья 27 LAU), и залог ренту здесь не заменяет [1].

С чем мы можем помочь

До подписания команда ReloVictory в Барселоне может проверить договор: размер залога, пункты о дополнительной гарантии, порядок возврата. При выезде поможем с актом сдачи и письменным требованием к арендодателю. Правовую часть ведёт адвокат команды. Результат зависит от доказательств и позиции арендодателя, отвечать за него мы не можем. Записаться: консультация. Договор целиком разобран в статье о договоре аренды в Каталонии, а если у вас нет nómina, читайте статью об аренде без nómina. Документы и запись в ведомства: услуга по документам; общий порядок после переезда: ВНЖ в Барселоне.

Частые вопросы

Связанные материалы

ReloVictory · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.