Налог нерезидента с аренды недвижимости: modelo 210

Кто платит налог с аренды и по какой форме

Если собственник не налоговый резидент Испании, доходы от его испанской недвижимости облагаются налогом на доходы нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR). Основание: статья 13.1.g Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR), по которой доходы от недвижимости в Испании считаются полученными в Испании [1][4]. Налоговый резидент платит IRPF, а не IRNR: об этом разбор налоги резидента и нерезидента.

Нерезидент декларирует доход на modelo 210. В одной форме указывают аренду, прирост от продажи и imputed income от недвижимости [2]. Если недвижимость у супругов или нескольких владельцев, каждый из них отдельный налогоплательщик и подаёт свою декларацию [4]. Коротко о форме: что такое modelo 210.

Когда нужно подавать modelo 210, а когда налог удерживает арендатор

Если налог с дохода уже удержан, декларацию по нему нерезидент не подаёт (статья 28.3 TRLIRNR). Так что всё зависит от арендатора [1][3].

AEAT перечисляет случаи, когда подавать всё равно нужно: доход выплатил тот, кто не обязан удерживать налог (retenedor), например физическое лицо вне экономической деятельности снимает жильё; imputed income; продажа недвижимости; возврат излишне удержанного налога [3]. Ваш ли это случай, зависит от договора и арендатора.

Сколько составляет налог: база и ставка

Базой по общему правилу служит валовой доход без вычета расходов. В аренде это всё, что вы получаете от арендатора по всем статьям, включая плату за сданные вместе с недвижимостью предметы, без IVA [4]. Ставка 24 %. Налогоплательщики, резиденты другого государства ЕС, Исландии, Норвегии и (с 11 июля 2021 года) Лихтенштейна, платят 19 % и могут вычесть расходы, прямо и неразрывно связанные с испанским доходом [4][1]. Важна страна налогового резидентства: гражданин России или Казахстана, который живёт налоговым резидентом в Германии, попадает в категорию ЕС.

Условные примеры, чтобы показать механику, а не прогноз:

• Резидент страны вне ЕС и ЕЭЗ. Арендатор платит 800 € в месяц, за год 9 600 €. Налог 24 %: 2 304 €. Расходы не вычитаются.
• Резидент ЕС. Тот же доход 9 600 €, подтверждённые связанные расходы 700 €. База 8 900 €, налог 19 %: 1 691 €.

Из налога вычитают только удержания и вычеты за пожертвования по закону об IRPF [4]. Если жильё сдавалось не весь год, за остальные дни платят налог с imputed income пропорционально [4]. Если для аренды в Испании у вас работает сотрудник на полной ставке, деятельность могут признать предпринимательской через постоянное представительство, и тогда налог считают по другим правилам [4].

Если недвижимость пустует или вы в ней живёте: imputed income

Нерезидент, физическое лицо, у которого городская недвижимость в Испании стоит пустой или используется им самим, платит налог с условного дохода (renta imputada) [5]. Его считают по правилам IRPF как процент от кадастровой стоимости (valor catastral) из квитанции IBI. Общий процент 2 %. Если в муниципалитете кадастровые оценки вступили в силу в текущем или одном из десяти предыдущих налоговых периодов, 1,1 %.

Для оценок, действующих с 1 января 2012 года, ставку 1,1 % применяли в 2023, 2024 и 2025 годах [5]. Сумму считают за целый год и уменьшают пропорционально дням, когда недвижимость была не вашей или сдавалась. Расходы не вычитаются. Налог 24 % или 19 % [5].

Пример механики. Кадастровая стоимость 90 000 €, процент 1,1 %: условный доход 990 €, налог 24 % равен 237,60 €. При проценте 2 % доход 1 800 €, налог 432 €.

Какой процент применять за 2026 год, на 2 октября 2026 года официально не подтверждено: перед подачей проверьте страницу AEAT и BOE.

Сроки подачи modelo 210 по аренде и imputed income

Данные со страницы AEAT на 2 октября 2026 года [2]. С 2024 года доходы от аренды группируют за год, а не за квартал [2]. AEAT разбирает пример: нерезидент из Норвегии сдаёт жильё в Аликанте с июля 2026 года и подаёт отдельно. Доход за июль - сентябрь он декларирует в первые 20 дней октября 2026, доход за октябрь - декабрь с 1 по 20 апреля 2027 [2]. По imputed income за 2026 год срок начнётся 1 апреля 2027 [2].

Если декларация к уплате и вы подаёте онлайн, платёж можно списать домициляцией в такие окна: по аренде при годовой группировке с 1 по 15 января (за 2024 и 2025 годы) или с 1 по 15 апреля (с 2026 года), по imputed income с 1 января (за 2025 год и раньше) или с 1 апреля (за 2026 год и дальше) до 23 декабря [2][8]. Возврат излишне удержанного налога можно запросить с 1 февраля следующего года, на это есть четыре года [2].

Как подать и оплатить: порядок

1. Определите состав дохода и ставку: аренда это или imputed income, в какой стране вы налоговый резидент, какая у вас доля в собственности.
2. Подготовьте идентификатор. Нужен NIF. Если его нет, в predeclaración AEAT есть код, который можно получить самостоятельно. Для онлайн-подачи нужен электронный сертификат, физические лица могут подавать через Cl@ve [8].
3. Заполните форму на сайте AEAT (Todas las gestiones, Impuesto sobre la Renta de no Residentes, Modelo 210) или на бумаге через predeclaración [8].
4. Оплатите. Варианты: банк-партнёр в Испании с получением NRC; домициляция со счетов банков-партнёров AEAT, а с 1 февраля 2024 года и других банков зоны SEPA; перевод из-за границы в евро с идентификатором платежа, который действует 30 дней [8]. Подробнее: как оплатить налог онлайн через AEAT.
5. Подайте и сохраните квитанции. Если просите вернуть излишне уплаченный налог, приложите подтверждение счёта [9].

Подать можно через представителя с доверенностью или через социального партнёра AEAT [8]. Резидентов третьих стран AEAT может обязать назначить представителя с резидентством в Испании, если этого требуют размер и характер дохода или владение недвижимостью в Испании [10].

Документы и договоры об избежании двойного налогообложения

Чтобы применить льготу договора или вычесть расходы как резидент ЕС или ЕЭЗ, нужен сертификат налогового резидентства от налогового органа вашей страны, он действует один год [9]. Удержания подтверждают документами о них.

По конвенциям Испании доход от недвижимости по умолчанию может облагать государство, где она находится, будь то аренда или личное использование [4][5]. Конвенция Испании и России (статья 6) даёт это право Испании; как это соотносится с приостановлением статей Конвенции Россией с 2023 года, разобрано в статье двойное налогообложение Россия и Испания. Зачёт испанского налога в стране вашего резидентства зависит от её законов, консультируйтесь там отдельно.

Типичные ошибки

• Думать, что при аренде физическому лицу налог удерживается автоматически. Не удерживается, и modelo 210 подаёт нерезидент [7].
• Вычитать расходы, будучи резидентом страны вне ЕС и ЕЭЗ: у них база равна валовому доходу [4].
• Применять 19 % по гражданству, а не по стране налогового резидентства [4].
• Забыть про imputed income за пустующую или личную недвижимость [5].
• Путать сроки: для аренды при годовой группировке и для imputed income они разные [2].
• Подать один modelo 210 на семью. Совладельцы подают каждый свой [4].
• Платить из-за границы не в евро или без идентификатора платежа: перевод вернут, а комиссии останутся за вами [8].
• Продолжать подавать modelo 210, когда вы уже стали налоговым резидентом Испании: правила другие, см. что такое IRPF.

Когда нужен индивидуальный разбор

Разбор нужен, если недвижимость в общей собственности, вы то сдаёте жильё, то живёте в нём сами, арендатор организация, вы меняете страну резидентства или переезжаете в Испанию, речь о продаже. Налоговое заключение по вашему случаю даёт налоговый консультант. Налоговых схем и способов занизить доход мы не предлагаем.

С чем мы можем помочь

Команда ReloVictory в Барселоне помогает собрать документы по недвижимости и аренде, разобраться, кто и в какие сроки подаёт modelo 210, и подготовить вопросы налоговому консультанту. Первая консультация: 15 минут бесплатно, полная консультация: 121 € за 45 минут. Запись: консультация. Страница услуги: документы; если вы переезжаете в Испанию и становитесь резидентом, смотрите ВНЖ в Барселоне.

Частые вопросы

Связанные материалы

ReloVictory · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.