Купить недвижимость в Испании нерезиденту: порядок в Каталонии

Можно ли иностранцу купить недвижимость в Каталонии без ВНЖ

Можно. Ни разрешение на проживание, ни резидентство для покупки не нужны. Нужен идентификационный номер иностранца (NIE), который Ajuntament de Barcelona называет юридическим требованием покупки, и, как правило, банковский счёт для платежей [1]. Как получить NIE: NIE в Барселоне. Зачем всё это, если ВНЖ нет, разобрано в материале о покупке без ВНЖ.

Есть три оговорки, о которых пишут редко.

Первая: зоны ограниченного доступа. Ley 8/1975 о зонах обороны позволяет определять зоны, где иностранцу для покупки недвижимости нужна военная авторизация; список зон утверждает правительство постановлением [2]. Для городской квартиры в Барселоне мы такого ограничения не нашли, но полный перечень зон не открывали, так что адрес всё равно проверяют нотариус и юрист.

Вторая: право преимущественного выкупа Generalitat. Ley 11/2025 расширила случаи, когда власти Каталонии могут применить tanteo y retracto: продажа жилья в зоне напряжённого рынка, если им владеет крупный владелец-юрлицо из реестра, и передача жилья с административного или судебного аукциона [6]. Новостройки в первый год после cédula de habitabilidad под это правило не попадают [6]. Подпадает ли ваш объект, спросите нотариуса.

Третья: инвестиции в недвижимость ВНЖ не дают. Статьи 63 и 64 Ley 14/2013 об инвесторской визе лишены содержания с 3 апреля 2025 года [3]. Миграционное основание выбирают отдельно, об этом статья о закрытой Golden Visa.

Пошаговый порядок покупки

1. Определите свой статус и бюджет. От того, налоговый резидент вы или нет, зависят налоги и отчётность. Разница описана в статье о налогах резидента и нерезидента. Если нужна ипотека, банк оценивает заёмщика по своим правилам: ипотека нерезиденту.
2. Получите NIE и откройте счёт. NIE нужен как идентификатор участника сделки [1][11].
3. Проверьте объект и продавца. Закажите nota simple, попросите cédula de habitabilidad, сертификат энергоэффективности и сведения о долгах перед сообществом собственников. Какие документы продавец обязан передать, перечислено на сайте Generalitat [12][20].
4. Подпишите договор с задатком (arras). В нём фиксируют цену, срок до нотариуса, условия отказа и его последствия. Подробно: nota simple и arras.
5. Выберите нотариуса и подпишите escritura pública. Нотариуса покупатель вправе выбрать сам [20]. Нотариус устанавливает личность сторон, проверяет доверенности и способ оплаты. Платите так, как он советует: переводом с вашего счёта на счёт продавца.
6. Заплатите налог. Сам он не списывается: покупатель подаёт модель 600 в Agència Tributària de Catalunya и платит в течение одного месяца с даты сделки [13]. Обычно это поручают нотариусу, гестору или адвокату.
7. Зарегистрируйте право. Запись в Registro de la Propiedad защищает покупателя от третьих лиц: титулы, не внесённые в реестр, третьим лицам не вредят (статья 32 Ley Hipotecaria) [14].
8. После сделки на себя переоформляют IBI, коммунальные платежи и взносы сообществу собственников. Про электричество, воду и интернет: как подключить свет и интернет.

Что проверить до задатка

Задаток привязывает вас к сделке, поэтому всё проверяют до него. Первое: nota simple из Registro de la Propiedad. В ней видны собственник, объект и ограничения, но документ информационный и отражает положение на дату выдачи [15]. Второе: документы, которые продавец по правилам Каталонии обязан передать покупателю: cédula de habitabilidad, сертификат и этикетка энергоэффективности, планы, а для новостройки гарантии, в том числе десятилетняя страховка, без которой новый дом в реестр не внесут [12].

Третье: информация от продавца и агента. До того как вы внесёте любую сумму, вам должны назвать идентификацию жилья с полезной площадью, общую цену с налогами, условия продажи и санкции за нарушение. Каждую внесённую сумму подтверждают документом [20].

Четвёртое: долги по сообществу собственников и IBI. В nota simple их не видно, их запрашивают у продавца и у администратора дома. За документы из обязательного перечня (планы, cédula, nota registral, устав сообщества, сертификат энергоэффективности) покупатель, по данным Agència Catalana del Consum, не платит [20].

Нотариус, происхождение денег и декларация инвестиций

Испанские нотариусы обязаны применять Ley 10/2010 о противодействии отмыванию денег: они устанавливают личность каждого участника по документам, определяют бенефициарного владельца и контролируют операции, в том числе происхождение средств (статьи 3, 4 и 6) [9]. Нерезиденту лучше заранее собрать банковские выписки, договор о продаже прежнего имущества или другие документы об источнике денег. Что именно попросят, решает конкретный нотариус с учётом рисков сделки.

Для иностранных инвесторов есть отдельный документ: декларация в Registro de Inversiones Exteriores. Нерезидент декларирует покупку недвижимости в Испании, если цена одного объекта больше 500 000 €. Порог считают по каждому объекту отдельно. Форма D-2A, срок один месяц с даты инвестиции [7]. Если сделку оформлял испанский нотариус, датой считается дата у нотариуса, а копию документа по запросу Registro передаёт Consejo General del Notariado [8]. Если деньги приходят из юрисдикции, которую Испания считает некооперативной, декларация нужна при любой сумме [7].

Как эти правила применяют к человеку с испанским TIE или визой цифрового кочевника, который стал налоговым резидентом, неясно: в открытых материалах ответа мы не нашли, спрашивайте адвоката.

Налоги и расходы покупателя в Каталонии

Налог зависит от продавца и типа жилья. Если продаёт частное лицо, платите ITP; если застройщик и жильё новое, IVA плюс AJD [4]. Определить режим помогает квалификатор операций AEAT [4].

Пониженные ставки (5 %, 4 % и 3 %) относятся к покупке единственного жилья для проживания отдельными категориями покупателей, например молодёжью до 35 лет (с ограничением по доходу) или многодетными семьями, и к сельским муниципалитетам [5]. Нерезиденту, который покупает второе жильё, они обычно не подходят. Налоговая база: наибольшая из трёх величин, то есть цена, заявленная стоимость и официальная референтная стоимость из кадастра [17]. Занижать цену бессмысленно.

Кроме налога, есть нотариус и реестр по государственным аранселям и гестор по договорённости [16]. При ипотеке нотариальные расходы по ипотечной escritura и регистрацию залога оплачивает банк, оценку оплачивает заёмщик (статья 14 Ley 5/2019) [18]. Подробно о налогах: налоги при покупке недвижимости в Каталонии.

Plusvalía municipal (налог на прирост стоимости земли) платит продавец, если стороны не договорились иначе [16]. Но когда продавец физлицо-нерезидент, покупатель становится «заместителем налогоплательщика» по plusvalía (статья 106.2 TRLRHL) и обязан удержать 3 % цены и внести их в налоговую (статья 25.2 TRLIRNR) [10][19]. Обсудите это с юристом до подписания договора.

Типичные ошибки нерезидентов

• Платят задаток, не проверив nota simple и документы объекта.
• Считают по старой ставке ITP: до 26 июня 2025 года 10 % действовали для сделок до 1 000 000 €, сейчас порог 600 000 € [5].
• Считают, что покупка даёт ВНЖ, и строят визовые планы на купленной квартире [3].
• Не выясняют, нерезидент ли продавец, а в этом случае покупатель обязан удержать 3 % [10].
• Полагаются на устную информацию агента о платежах сообществу и IBI вместо справок.
• Занижают цену в escritura, хотя база налога берётся по максимуму из цены, заявленной стоимости и референтной стоимости [17].
• Не выбирают нотариуса сами, хотя Agència Catalana del Consum отдельно напоминает об этом праве покупателя [20].

После покупки: что делать нерезиденту

После escritura остаются запись в реестре, смена данных по IBI и сообществу, подключение услуг. Нерезидент, владеющий жильём в Испании, подаёт налоговые декларации по доходам от недвижимости; порядок описан в статье о налоге нерезидента с аренды, а отдельные правила и ставки для жилья, которое не используется, смотрите на сайте AEAT. Если позже вы переедете и станете резидентом, правила изменятся. Padrón (регистрация по месту жительства) зависит от реального проживания, а не от владения: empadronamiento в Барселоне.

С чем мы можем помочь

Команда ReloVictory в Барселоне сопровождает сделки с жильём: объясняет порядок, вместе с адвокатом и гестором проверяет документы и налоговую часть, помогает собрать пакет для нотариуса. Конкретные порталы и агентства мы не называем, результат не обещаем. Записаться: консультация. Если параллельно нужен ВНЖ, есть услуга по документам и общий порядок в разделе ВНЖ в Барселоне. Покупку и аренду сравнивает статья арендовать или купить в Барселоне.

Частые вопросы

Связанные материалы

ReloVictory · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.