Nota simple и arras: что проверять до задатка

Коротко

Nota simple носит информационный характер и показывает данные реестра на день выдачи. Доказать, что объект свободен от обременений перед третьими лицами, можно только certificación registral (статьи 222 и 225 Ley Hipotecaria) [1][2][3].
По странице Colegio de Registradores nota simple стоит 9,02 € за объект без налогов, а в запросе нужно указать интерес. Страница ссылается на прежнюю структуру ведомства, так что сумму сверяйте при заказе [2].
В Каталонии деньги, которые покупатель передаёт продавцу, считаются arras confirmatorias: это знак заключения договора и часть цены. Penitenciales нужно согласовать прямо (статья 621-8 Libro VI Código civil de Cataluña) [4].
При penitenciales покупатель, отказавшись от сделки, теряет задаток, а продавец, отказавшись, возвращает его вдвое. Так же решает статья 1454 Código Civil [4][5].
Если договор предусматривает ипотеку, а банк в срок документально отказал, покупатель по общему правилу Каталонии может выйти из сделки. Продавец тогда вернёт цену и penitenciales (статья 621-49) [4].
До того как вы внесёте любую сумму, вам должны назвать цену с налогами, идентификацию жилья и условия продажи. Внесённую сумму подтверждают документом [6].

Что такое nota simple и чего она не гарантирует

Nota simple informativa выдаёт отделение Registro de la Propiedad по месту объекта. В ней есть идентификация finca, владельцы зарегистрированных прав (полная собственность, ипотека, узуфрукт и т. д.), объём, характер и ограничения этих прав, запреты и ограничения, которые касаются правообладателей [1][2]. Значение документа Registradores называют прямо: чисто информационное [2].

По Ley Hipotecaria registrador показывает содержание записей двумя способами, через nota simple informativa или через certificación, и в документе указывают юридическое значение каждого (статья 222). Свободу или обременение недвижимости в ущерб третьему лицу доказывает только certificación (статья 225) [3]. Nota simple помогает решить, продолжать ли сделку, но не заменяет certificación там, где нужен публичный документ.

Ограничений два. Сведения верны на момент выдачи: пока документ до вас дошёл, ситуация могла измениться [1]. И для запроса нужно указать интерес: registrador оценивает его законность, а титулар может увидеть, кто и зачем запрашивал сведения [2]. Как заказать: как заказать nota simple онлайн; что это за документ: что такое nota simple.

По странице сервиса цена 9,02 € за один объект, без налогов. Страница опирается на резолюцию DGRN, то есть на прежнее название ведомства, поэтому текущую сумму проверьте при заказе [2].

Что читать в nota simple перед задатком

Раздел	На что смотреть	Что делать
Идентификация finca	адрес, площадь, кадастровая ссылка, сведения о принадлежностях (парковка, кладовая)	сверить с объявлением, договором и фактической площадью
Titular и доля	кто собственник, вся ли собственность или доля, нет ли узуфрукта	продавать должен собственник или его представитель по доверенности; доверенность проверяет нотариус
Cargas: ипотека, арест, иные обременения	непогашенная ипотека, embargo, запреты распоряжения	записать в договоре, что обременения гасят из цены до или в момент подписания
Ограничения и запреты	сервитуты, запреты распоряжения, иные ограничения прав	показать юристу до задатка
Дата выдачи	свежесть сведений	заказать новую перед нотариусом

Проверка недорогая, а сберечь может много: непогашенная ипотека или арест продавца остаются на объекте, пока их не сняли.

Чего в nota simple нет

Долгов перед comunidad de propietarios и по IBI в выписке не видно: о них спрашивают продавца и администратора дома. Не видно и того, что с квартирой на деле: сдана ли она, живёт ли там кто-то. А это важно. Покупатель сданной квартиры вступает в права и обязанности арендодателя в течение первых пяти лет договора (семи, если арендодатель юрлицо), даже если записи в реестре нет (статья 14 LAU). У арендатора есть и право преимущественной покупки: продавец обязан сообщить ему цену и условия, и у него 30 календарных дней на tanteo (статья 25 LAU) [7].

Не отражено в ней и право Generalitat на tanteo и retracto. Ley 11/2025 распространила его на продажу жилья в зоне напряжённого рынка, если владелец крупный собственник-юрлицо из реестра, и на жильё с административных и судебных аукционов [8]. Этот вопрос задайте нотариусу.

Документы, которые продавец обязан передать покупателю, перечислены отдельно: cédula de habitabilidad, сертификат и этикетка энергоэффективности, планы, документы по гарантиям, для новостроек десятилетняя страховка [9]. Запросите их до задатка, а не после.

Arras: что это и какие бывают

Arras: сумма, которую покупатель передаёт продавцу при заключении предварительного договора. Что с ней будет при отказе, закон решает по-разному. По общей норме Código Civil (статья 1454), если стороны договорились об arras или señal, договор можно расторгнуть: покупатель теряет arras, продавец возвращает их вдвойне [5]. В Каталонии действует Libro VI Código civil de Cataluña (Ley 3/2017), и правило по умолчанию там другое [4].

Вид	Если отказывается покупатель	Если отказывается продавец	Основание
Arras confirmatorias (по умолчанию в Каталонии)	это знак заключения и часть цены, права «отказаться за цену задатка» они не дают	то же: права отказа нет	статья 621-8.1 Libro VI [4]
Arras penitenciales (нужно записать прямо)	теряет arras, кроме случая, когда отказ оправдан по статье 621-49	возвращает arras вдвойне	статья 621-8.2 [4]; ср. статью 1454 Código Civil [5]

Какое право применяется к сделке с иностранным элементом, определяет юрист. Но в договоре, который подписывают в Барселоне, тип arras лучше записать словами и не полагаться на значение по умолчанию. Слово «задаток» без уточнения может означать любой из двух видов.

Ещё две детали. Penitenciales arras в сделке с недвижимостью на срок до шести месяцев, депонированные у нотариуса, можно внести в Registro de la Propiedad: объект тогда обременён обязанностью их вернуть, а при отказе нотариус выдаёт сумму тому, кому она причитается (статья 621-8.3) [4]. Кроме того, статья 621-49 позволяет покупателю выйти из сделки, если договор предусматривает финансирование банком, банк в оговорённый срок документально отказал и отказ не вызван небрежностью покупателя. Продавец тогда возвращает цену и penitenciales [4]. Право действует, «если стороны не договорились иначе», так что читайте формулировку внимательно.

Сколько вносят и что записать в договоре с задатком

Размера arras закон не называет. Ajuntament de Barcelona пишет, что обычно вносят около 10 % цены, но это практика, а не норма закона [10]. Решает договор, и в нём должны быть: идентификация объекта и сторон, цена и порядок оплаты остатка, срок подписания у нотариуса, обременения и их снятие, ипотечное условие, тип arras, сумма штрафа, распределение расходов, счёт для платежа и подтверждение получения денег.

До любого платежа продавец или агент должен сообщить вам идентификацию жилья с полезной площадью, общую цену с налогами, условия продажи и последствия нарушения. На любую сумму, внесённую в счёт цены, нужен подтверждающий документ [6]. Платите переводом на счёт продавца, не наличными, и укажите этот счёт в договоре.

Порядок проверки до задатка: шаги

Попросите у продавца cédula de habitabilidad, сертификат энергоэффективности и последнюю квитанцию IBI [9].
Закажите nota simple и сверьте собственника, объект, обременения и дату выдачи [1][2].
Спросите о долгах перед comunidad и, если квартира сдаётся, о договоре аренды (статьи 14 и 25 LAU) [7].
Спросите нотариуса о возможном tanteo Generalitat [8].
Согласуйте текст договора с задатком: тип arras, срок, ипотечное условие, снятие обременений [4].
Платите переводом с вашего счёта, получите документ о платеже [6].
Перед нотариусом закажите новую nota simple: прежняя отражает только момент выдачи [1].

Типичные ошибки

Вносят «резерв» без договора и без документа о платеже [6].
Не записывают тип arras и думают, что по умолчанию рискуют только задатком. А в Каталонии по умолчанию arras подтверждающие [4].
Берут для сделки nota simple месячной давности, хотя она показывает только момент выдачи [1].
Путают nota simple и certificación. Для доказательства перед третьими лицами нужна certificación [3].
Не выясняют, сдана ли квартира, а потом обнаруживают арендатора с правами (статьи 14 и 25 LAU) [7].
Не оговаривают ипотечное условие. Если в договоре нет финансирования банком, права выйти по статье 621-49 нет, и при отказе банка задаток под угрозой [4].
Платят наличными или на счёт третьего лица.

Когда нужен индивидуальный разбор

Разбор нужен, если продавца представляет доверенное лицо или продавец иностранец, объект получен по наследству или принадлежит владельцам в долях, на нём ипотека или embargo, квартира сдана, дом ещё строится или предварительный договор содержит условия. Всё это зависит от случая, и проверка у адвоката и гестора обходится дешевле потерянного задатка. Общий порядок: покупка недвижимости нерезидентом.

С чем мы можем помочь

Команда ReloVictory в Барселоне читает с вами nota simple и проект договора с задатком: что записано в реестре, о чём спросить продавца и нотариуса, какие пункты договора изменить. Правовую часть ведёт адвокат команды. Результат переговоров мы не обещаем, нотариуса не подменяем. Запись на консультацию. Налоговые последствия сделки: налоги при покупке в Каталонии. Документы, переводы и запись в ведомства: услуга по документам. Покупка не даёт ВНЖ; общий порядок описан в разделе ВНЖ в Барселоне.

Частые вопросы

Что такое nota simple и сколько она стоит?

Информационная выписка из Registro de la Propiedad: идентификация объекта, собственники, их права и ограничения [1][2]. На странице Colegio de Registradores цена 9,02 € за объект без налогов, но страница ссылается на прежнее название ведомства, так что сумму проверяйте при заказе [2].

Чем nota simple отличается от certificación registral?

Nota simple только информирует. Certificación подписывает registrador: это публичный документ и единственный способ доказать свободу или обременение недвижимости перед третьими лицами (статьи 222 и 225 Ley Hipotecaria) [2][3].

Что такое arras при покупке недвижимости?

Это сумма, которую покупатель передаёт продавцу при заключении предварительного договора. В Каталонии по умолчанию это arras confirmatorias, знак заключения и часть цены; penitenciales нужно согласовать прямо (статья 621-8 Libro VI Código civil de Cataluña) [4]. По общей норме Código Civil (статья 1454) при отказе arras теряют или возвращают вдвое [5].

Потеряю ли я задаток, если передумаю покупать?

Зависит от вида arras. При penitenciales покупатель их теряет, если отказ не оправдан по статье 621-49, например документальным отказом банка в ипотеке в оговорённый срок [4]. Confirmatorias права отказаться за цену задатка не дают. Решают текст договора и право, применимое к сделке.

Что будет, если продавец передумает продавать?

При penitenciales продавец, отказавшись, возвращает arras вдвойне (статья 621-8.2 Libro VI; сходно со статьёй 1454 Código Civil) [4][5]. При confirmatorias действуют общие правила о нарушении договора, и этот вопрос лучше обсудить с юристом.

Какую сумму arras указывают в договоре?

Закон размер не устанавливает. Ajuntament de Barcelona пишет, что обычно вносят около 10 % цены, но это практика, а не норма [10]. Размер и вид arras согласуйте с юристом до платежа, а платёж подтверждайте документом [6].

Можно ли зарегистрировать arras в реестре?

Да, в одном случае. Penitenciales arras на срок до шести месяцев, депонированные у нотариуса, можно внести в Registro de la Propiedad, и объект будет обременён обязанностью их вернуть (статья 621-8.3 Libro VI) [4]. При отказе нотариус передаёт деньги тому, кому они причитаются.

Основано на первоисточниках

Источники просмотрены 02.10.2026. Консолидированные тексты и справочные страницы ведомств носят информационный характер: для правового применения учитываются официальные публикации, изменения и конкретные обстоятельства. Материал проверил адвокат Francisco Romero Jiménez (ICAB 33641), 21.10.2026.

Превратите информацию в вопросы.

Навигатор поможет собрать темы к индивидуальному разбору. Он не определяет право на ВНЖ и не отправляет заявку.

Собрать памятку

Условия работы ReloVictory: консультация 15 минут бесплатно, полная консультация 121 € за 45 минут; стоимость ведения считается по смете, пошлины и переводы оплачиваются отдельно. Правовую часть ведёт адвокат команды, налоговую и административную graduada social. Подробнее: о команде.

Хотите пройти путь самостоятельно? Пошаговая инструкция: вид на жительство в Барселоне: от empadronamiento до TIE и маршрутные листы по основаниям.

ReloVictory · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.