Что такое IBI и plusvalía municipal

Что такое IBI и кто его платит?

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): ежегодный муниципальный налог на недвижимость. Облагается право на недвижимость: собственность, узуфрукт, право superficie (застройки на чужой земле) или административная концессия. Платит обладатель этого права, начисляют налог 1 января, а налоговый период равен календарному году [1].

Налог устанавливает и собирает ayuntamiento, городской совет. Расчёт, льготы, квитанции и споры в его компетенции [1]. В Барселоне этим занимается Institut Municipal d'Hisenda. Вместе с IBI он выставляет отдельный tributo metropolitano на общественный транспорт агломерации: это самостоятельный налог, не часть IBI [2].

Как считают IBI и сколько он составляет в Барселоне?

База IBI: valor catastral (кадастровая стоимость) объекта. Её определяет кадастр, а не город [1]. Из базы вычитают законные сокращения и получают base liquidable, к ней применяют ставку муниципалитета, а из результата вычитают бонификации [1][2].

Закон задаёт рамки: для городской недвижимости ставка от 0,4 % до 1,10 % [1]. В Барселоне общая ставка для городской недвижимости 0,66 % по ordenanza fiscal, опубликованной в BOPB 23.12.2024. Для части нежилых объектов с высокой кадастровой стоимостью есть отдельная ставка из приложения к ordenanza [4]. Бонификации тоже прописаны в ordenanza: у многодетных семей процент зависит от дохода и типа семьи [4].

Что происходит с IBI, когда меняется собственник?

За год платит тот, кто был плательщиком на 1 января, даже если потом продал объект. Новый владелец платит со следующего года [2]. В договоре стороны могут распределить расходы по-своему: закон разрешает перекладывать налог по правилам гражданского права. Но счёт город всё равно выставит прежнему плательщику [1].

Риск для покупателя: после смены владельца объект остаётся обеспечением налогового долга в порядке субсидиарной ответственности (afección real, статья 64). Поэтому нотариус запрашивает сведения о долгах и предупреждает стороны сделки [1]. О роли нотариуса подробнее: escritura pública и нотариус.

Что такое plusvalía municipal?

Plusvalía municipal: разговорное название Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), в Каталонии plusvàlua. Налог берут с роста стоимости городской земли при переходе права собственности по любому основанию, а также при установлении или передаче ограниченного вещного права, например узуфрукта (статья 104 Ley Reguladora de las Haciendas Locales) [1]. Облагается земля, а не здание. Стоимость участка берут из кадастра [1][3].

Как считают plusvalía: два способа

После Real Decreto-ley 26/2021 в законе два способа расчёта, и плательщик вправе выбрать более выгодный. Ajuntament de Barcelona советует сначала посчитать сумму обоими [3].

1. Объективный. Кадастровую стоимость земли на дату сделки умножают на коэффициент, который зависит от числа полных лет владения. Учитывают не больше 20 лет. Максимальные коэффициенты закон обновляет каждый год, а город утверждает свои, не выше максимума [1].
2. Реальный прирост. По заявлению плательщика сравнивают стоимость земли при покупке и при продаже. Если реальный прирост меньше объективной базы, налог считают с него (статья 107.5). Из двух величин берут большую: указанную в документе или проверенную налоговой, без расходов и налогов по сделке. Долю земли в стоимости объекта выводят из соотношения кадастровых стоимостей [1][3].

Ставку решает город, но она не может превышать 30 % (статья 108). В Барселоне она равна 30 % по ordenanza, опубликованной в BOPB 17.02.2023 [1][5]. Нет прироста, нет и налога, но сделку всё равно декларируют и прикладывают документы о покупке и продаже [1][3].

Кто и в какой срок платит plusvalía?

При продаже платит продавец, при дарении и наследстве получатель имущества (статья 106). Если продавец физлицо-нерезидент Испании, налог платит покупатель как sustituto del contribuyente [1][3].

Декларацию подают в ayuntamiento: в течение 30 рабочих дней при сделке между живыми и 6 месяцев при наследстве, с продлением до года по заявлению (статья 110) [1]. В Барселоне декларацию или самоначисление подают по любой передаче, даже без прироста. Срок считают с даты публичного документа. Самоначисление делают онлайн, по телефону 010 или у нотариуса, который оформлял escritura [3].

В чём разница между IBI и plusvalía?

Что зависит от случая?

Сумма зависит от кадастровой стоимости объекта, года покупки, способа расчёта и решений города. Без этих данных готовой цифры нет. Случаи с нерезидентами, наследством и перепродажей лучше разобрать с адвокатом или гестором до сделки. Помощь с документами по сделке: документы и сопровождение. Другие расходы при покупке описаны в статьях ITP и AJD и налоги при покупке в Каталонии, налог нерезидента на доход от продажи в статье о modelo 210.

Частые вопросы

Связанные материалы

ReloVictory · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.