Escritura и notario в Испании: что это и зачем нужен нотариус

Что такое escritura pública?

Escritura pública это публичный документ, который стороны подписывают перед нотариусом. Notario это публичное должностное лицо, которому закон поручает удостоверять договоры и другие внесудебные акты (статья 1 Ley del Notariado) [1]. В escritura записывают волю сторон. Нотариус проверяет, что она не противоречит закону, и потом ни одна сторона не может отрицать сказанное [4]. Обычная частная подпись такой силы не даёт.

Обязательна ли escritura при покупке недвижимости?

Для действительности купли-продажи escritura не нужна: если покупка без кредита, сделку можно закрыть частным договором [3][4]. Но Ley Hipotecaria принимает к записи в реестр только документы в форме escritura pública, судебного решения или аутентичного документа органа власти (статья 3) [5]. Без записи вы покупатель только на бумаге. Частный договор к тому же не имеет исполнительной силы, а escritura при нарушении позволяет обойтись без обычного судебного процесса и приравнивается к передаче объекта [3]. Если покупку финансирует банк, escritura de préstamo hipotecario оформляют у нотариуса, обычно в один день с escritura de compraventa [4].

Что проверяет нотариус при покупке жилья?

Работа нотариуса шире заверения подписей. По описанию Consejo General del Notariado, он [4]:

• проверяет личность, дееспособность и полномочия покупателя и продавца, право продавца и вносит отметку о продаже в его титул;
• уточняет, основное ли это жильё продавца: тогда могут понадобиться подписи обоих супругов;
• проверяет оплату взносов в comunidad и наличие cédula de habitabilidad там, где она требуется;
• фиксирует способ и дату оплаты, а при переводе номера счетов;
• описывает обременения: ипотеки, аресты и другие ограничения;
• запрашивает у продавца энергосертификат, квитанцию об оплате IBI и кадастровый номер;
• предупреждает о скрытых дефектах и о налоговых обязанностях сторон;
• объясняет, как делятся расходы по сделке; по просьбе сторон проводит платежи и подачу документов в реестр электронно.

Нотариус составляет акт по общей воле сторон и разъясняет, что значит текст и к чему он ведёт (статья 147 Reglamento Notarial) [2]. Если в сделке участвует компания, он устанавливает реального бенефициара [4]. При продаже квартиры в Каталонии продавец обязан передать certificado секретаря comunidad о долгах. Без него escritura не подписывают, если стороны прямо не откажутся от справки (статья 553-5 Libro quinto CCCat) [6]. Подробнее: comunidad de propietarios и nota simple. Помощь с документами для сделки: документы и сопровождение.

Кто выбирает нотариуса?

Нотариуса вправе выбрать любой, кто обращается за нотариальной услугой. Если имущество передаёт тот, кто продаёт регулярно, сделка идёт по типовым условиям или она банковская, выбирает приобретатель или клиент, но у нотариуса должна быть разумная связь со сделкой (статья 126 Reglamento Notarial) [2]. В остальных случаях сначала действуют специальные нормы, потом договорённость сторон, а в последнюю очередь выбирает тот, кто платит большую часть тарифа [2]. Копии escritura оплачивают по официальному тарифу [4].

Как подписать escritura, если вы не говорите по-испански?

Статья 150 Reglamento Notarial описывает три варианта. Нотариус, который знает ваш язык, удостоверяет акт и отмечает, что устно перевёл содержание и воля стороны передана верно. По просьбе иностранного участника акт составляют в две колонки на двух языках, даже если он хорошо знает испанский, или прикладывают перевод. Если нотариус не может объяснить содержание сам, нужен переводчик, которого назначает участник: он делает нужные переводы, подтверждает их соответствие и подписывает акт [2]. Какие документы нужны иностранным участникам, уточните в нотариальной конторе при записи.

Что происходит до подписи и после неё?

1. Вы запрашиваете nota simple и проверяете обременения.
2. Стороны могут подписать arras (задаток). Этот договор не обязателен, но после подписания уже обязывает [4].
3. Продавец передаёт certificado по comunidad, квитанцию IBI и энергосертификат [4][6].
4. Вы подписываете escritura, нотариус зачитывает акт и объясняет его.
5. Нотариус отправляет электронную копию escritura в Registro de la Propiedad [4].
6. Вы платите налоги по сделке: ITP или AJD и, при необходимости, plusvalía.

Оригинал хранится в протоколе нотариуса, через 25 лет уходит в архив коллегии нотариусов; в обороте только копии [7].

Кто что делает при сделке?

Расходы на нотариуса по сделке разобраны в статье о нотариальных расходах.

Частые вопросы

Связанные материалы

ReloVictory · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.