- Comunidad de propietarios появляется в доме, где помещение принадлежит каждому собственнику единолично, а общие части всем вместе. В Каталонии это régimen de propiedad horizontal по книге пятой Código civil de Cataluña (Ley 5/2006) [1].
- Платежи бывают трёх видов: gastos ordinarios, gastos extraordinarios (derramas) и обязательный fondo de reserva, на который в бюджете отводят не меньше 5 % общих расходов [1].
- Доля собственника называется cuota de participación: это процент от всего дома. По ней делят расходы, если устав или решение junta не устанавливают иное [1].
- Решения принимает junta de propietarios. Ординарное собрание раз в год утверждает счета и бюджет, уведомление о нём должно прийти не позднее чем за 8 календарных дней [1].
- Квартира отвечает за долги comunidad за текущий год и четыре предыдущих, в том числе за долги прежних собственников. Продавец обязан передать certificado о долгах [1].
- Долг по взносам comunidad взыскивают в упрощённом судебном порядке (proceso monitorio) по certificado секретаря [1].
Что такое comunidad de propietarios?
Comunidad de propietarios объединяет собственников дома: каждому помещение принадлежит единолично, общие части принадлежат всем. Так устроен régimen de propiedad horizontal (статья 553-1) [1]. Создаёт её título de constitución в escritura pública, которую вносят в Registro de la Propiedad (статья 553-9) [1]. Общие части: участок, фасады, крыши, лестницы, лифты, вестибюли, бассейны, сады и общие инженерные системы (статья 553-41) [1]. В Каталонии действует своё право, книга пятая Código civil de Cataluña. Общегосударственную Ley de Propiedad Horizontal, которую часто пересказывают в русскоязычных статьях, здесь не применяют. Сроки и проценты ниже взяты из каталонского текста.
Какие платежи включает comunidad?
Общие расходы оплачивают пропорционально cuota de participación, если устав или решения junta не устанавливают иное (статья 553-45) [1]. Если вы не пользуетесь лифтом или бассейном, платить всё равно придётся, пока устав не говорит обратного. Для лестниц, бассейнов и садов устав может задать особые доли [1]. Когда помещение используют для предпринимательской или профессиональной деятельности, долю расходов на него можно увеличить, но не больше чем вдвое [1].
| Платёж | Что это | Основание |
|---|---|---|
| Gastos ordinarios | Текущее содержание дома и услуг | Статьи 553-4, 553-44 [1] |
| Gastos extraordinarios, derramas | Разовые расходы на ремонт и улучшения, которые одобрила junta | Статьи 553-4, 553-19 [1] |
| Fondo de reserva | Резерв: в бюджете не менее 5 % общих расходов | Статья 553-6 [1] |
Fondo de reserva принадлежит всем собственникам. Деньги лежат на отдельном счёте, и при продаже квартиры свою часть не вернуть. Тратить их можно на срочные непредвиденные расходы с разрешения президента или на крупный ремонт с разрешения junta [1].
Кто принимает решения в comunidad?
Высший орган comunidad: junta de propietarios, в неё входят все собственники (статья 553-19) [1]. Раз в год она собирается на ординарное собрание, утверждает счета и бюджет и выбирает должностных лиц (статья 553-20). Президент созывает и ведёт собрание и представляет comunidad, administrador ведёт текущие дела, готовит бюджет и счета (статьи 553-16 и 553-18) [1]. Уведомление приходит не позднее чем за 8 календарных дней на адрес, который вы сообщили секретарю, а в повестке указывают список должников (статья 553-21) [1].
Большинство решений принимают простым большинством голосов и долей. Изменить устав можно четырьмя пятыми, изменить доли только единогласно (статья 553-26) [1]. Собственник с долгом перед comunidad не голосует, если не внёс сумму в суд или у нотариуса и не оспорил долг в суде (статья 553-24) [1]. Протокол составляют как минимум на каталанском языке (статья 553-27) [1].
Отсутствовавший собственник может письменно возразить в течение месяца после уведомления о решении, иначе по ряду решений его молчание могут засчитать как согласие (статьи 553-25 и 553-26) [1]. Оспорить решение в суде можно, если вы в курсе платежей: срок один год, а при вреде интересам comunidad три месяца с получения протокола (статья 553-31) [1].
За какие долги comunidad отвечает новый владелец?
Квартира служит обеспечением по долгам comunidad за текущий год и четыре предыдущих, включая долги прежних собственников (статья 553-5) [1]. Продавец обязан заявить, что долгов нет, или назвать их, и передать certificado секретаря с долгами и с утверждёнными платежами, срок которых ещё не наступил. Без этой справки escritura не подписывают, если стороны прямо от неё не откажутся [1]. Нотариус проверяет, оплачены ли взносы comunidad и derramas, утверждённые на будущее [2]. О роли нотариуса: escritura pública и нотариус; о выписке из реестра: nota simple.
Что делать, если сосед не платит?
Долг по взносам, derramas и fondo de reserva comunidad взыскивает через специальный proceso monitorio для comunidades de propietarios. Нужен certificado секретаря с визой президента: в нём указывают долг и его размер, подтверждают, что сумма совпадает со счетами из libro de actas, и требуют оплаты (статья 553-47) [1]. На долг начисляют проценты (статья 553-4) [1].
Что зависит от случая?
Платежи, доли и ограничения конкретного дома записаны в его título de constitución и estatutos. Устав может, например, ограничивать виды деятельности в помещениях (статья 553-11), так что прочитайте его до покупки [1]. Как устроен именно ваш дом, из закона не узнать: перед сделкой запросите у администратора устав, последний бюджет, протоколы и certificado о долгах. Общие вопросы покупки разобраны в материале покупка недвижимости нерезидентом, помощь с документами по сделке: документы и сопровождение.
Частые вопросы
Что включают платежи comunidad de propietarios?
Сколько платить comunidad в месяц?
Кто отвечает за долги comunidad при покупке квартиры?
Что такое fondo de reserva?
Что будет, если не платить comunidad?
Как узнать, нет ли у продавца долгов перед comunidad?
Основано на первоисточниках
- BOE · Ley 5/2006, libro quinto del Código civil de Cataluña, статьи 553-1 - 553-47 ↗
- Notariado · Comprar una vivienda: cómo le pueden ayudar los notarios ↗
Источники просмотрены 02.10.2026. Консолидированные тексты и справочные страницы ведомств носят информационный характер: для правового применения учитываются официальные публикации, изменения и конкретные обстоятельства. Материал проверил адвокат Francisco Romero Jiménez (ICAB 33641), 21.10.2026.
Превратите информацию в вопросы.
Навигатор поможет собрать темы к индивидуальному разбору. Он не определяет право на ВНЖ и не отправляет заявку.
Собрать памяткуУсловия работы ReloVictory: консультация 15 минут бесплатно, полная консультация 121 € за 45 минут; стоимость ведения считается по смете, пошлины и переводы оплачиваются отдельно. Правовую часть ведёт адвокат команды, налоговую и административную graduada social. Подробнее: о команде.
Хотите пройти путь самостоятельно? Пошаговая инструкция: вид на жительство в Барселоне: от empadronamiento до TIE и маршрутные листы по основаниям.
Связанные материалы
ReloVictory · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.