Налог при покупке недвижимости в Каталонии: ITP, IVA, AJD

Какой налог платят при покупке недвижимости в Каталонии

Налог зависит от того, кто продаёт и что именно. Что такое сами налоги, разобрано в статье что такое ITP и AJD; здесь речь о ставках и расчёте. Если продаёт частное лицо, покупку облагают налогом на имущественные сделки (ITP, модальность transmisiones patrimoniales onerosas), без IVA. ITP платят и тогда, когда продаёт предприниматель, но сделка освобождена от IVA, и когда он передаёт объект как автономный экономический комплекс [1].

IVA и налог на документально оформленные акты (AJD) платят, когда застройщик впервые передаёт готовое здание. Передача не считается первой, если перед этим объект два года или дольше непрерывно использовали (собственник, узуфруктуарий или арендатор без опциона). IVA и AJD платят также при продаже реконструированного здания, если реконструкция отвечает условиям закона об IVA, и при продаже земельных участков с незавершённой застройкой [1].

Ставка IVA на жильё: 10 % для свободного жилья и жилья с официальной защитой, 4 % для жилья с защитой особого режима [3]. Ставка 10 % по статье 91 Ley 37/1992 распространяется на жильё и не более чем два места в гараже и кладовые, проданные вместе с ним [12]. AJD по тарифу AJ4 составляет 1,5 %; если продавец-предприниматель отказывается от освобождения от IVA, применяют тариф AJ5 3,5 % (с 27 июня 2025 года) [1].

Какой налог вам предстоит, подскажет квалификатор операций на сайте AEAT: он показывает, облагается ли сделка IVA или ITP, но про AJD ничего не говорит [1]. Ставка не зависит от того, нерезидент вы или нет: в таблицах ATC гражданство покупателя критерием не названо, ставка зависит от цены, типа объекта и категории покупателя [1][2].

Сколько налогов платят при покупке квартиры в Каталонии: сводная таблица

Покупатель квартиры платит один из двух наборов налогов: ITP, если продаёт частное лицо, или IVA с AJD, если продаёт застройщик. Ставка ITP зависит от цены, назначения жилья и категории покупателя [1][2].

Источники таблицы: страницы Agència Tributària de Catalunya [1][2], Ley 37/1992 [12] и Generalitat [3]. Ниже разобраны расчёт ITP по шкале, льготы, новостройка и прочие расходы.

ITP: ставки и расчёт

Шкала Agència Tributària de Catalunya действует для сделок с 27 июня 2025 года. До этой даты ставка 10 % применялась к сделкам до 1 000 000 €, и именно этот порог встречается в большинстве статей [2].

Пример на цифрах. Квартира за 300 000 €: 10 %, то есть 30 000 €. Дом за 700 000 € (пример самой ATC): 60 000 € плюс 11 % с 100 000 €, итого 71 000 €, средняя ставка 10,143 % [2]. Объект за 1 000 000 €: 93 000 € плюс 12 % с 100 000 €, итого 105 000 € (арифметика по таблице). Если покупают двое в долях, среднюю ставку определяют по полной стоимости объекта, а потом применяют к доле каждого [2].

База налога. По общему правилу это рыночная стоимость. Если у недвижимости есть референтная стоимость из кадастра (valor de referencia), база равна наибольшей из трёх: референтной стоимости, заявленной стоимости и цены по договору [4]. Если референтная стоимость завышена, налогоплательщик может подать заявление об исправлении самоначисления и оспорить её [4]. Занижать цену в escritura поэтому бессмысленно.

Повышенные и пониженные ставки: кого они касаются

20 % ITP платит покупатель, которого закон считает крупным владельцем жилья, и покупатель целого дома из жилых помещений. Крупный владелец для ATC: тот, у кого больше 10 городских жилых объектов в Каталонии, или их жилая площадь в сумме больше 1 500 м² (без гаражей и кладовых), или пять и больше жилых объектов в муниципалитетах напряжённого рынка. Для фактов до 13 июля 2026 года пять объектов считали в пределах одной зоны напряжённого рынка.

Статус определяют до сделки: если у вас четыре жилья в зоне и вы покупаете ещё два одним договором, ни одно из них по 20 % не облагается [2]. В расчёт идут и квартиры, которые сдают туристам [2]. Ставку 20 % не применяют, если покупатель берёт жильё как основное; основным считается жильё, в котором человек непрерывно живёт три года [2]. Обычного покупателя одной квартиры это не касается, а инвестору с портфелем стоит проверить.

Пониженные ставки относятся к покупке жилья для постоянного проживания при выполнении условий: жильё с официальной защитой (на одной странице ATC указано 7 %, на другой 5 %, уточняйте при подаче), молодёжь до 35 лет, многодетные и неполные семьи, люди с инвалидностью, жертвы гендерного насилия (5 %), сельские муниципалитеты (4 %, в муниципалитетах особого внимания 3 %) [1][2]. Нерезиденту, который покупает второе жильё, эти льготы обычно не подходят. Требования по каждой ставке приведены на странице ATC.

IVA и AJD при покупке новостройки

Если вы покупаете новое жильё у застройщика, IVA составляет 10 % цены без налога: на квартиру за 400 000 € это 40 000 € [3]. AJD по тарифу AJ4 (1,5 %) добавляется, когда сделку оформляют нотариальной escritura [1]. Налоги платит покупатель. При первой передаче жилья с официальной защитой escritura освобождена от AJD, но модель 600 всё равно подают [1].

Кроме налогов, покупатель новостройки платит за оформление: нотариус, реестр, гестор. Расходы на ипотечный кредит застройщика, escritura de obra nueva и разделение на горизонтальную собственность несёт продавец [3]. У нового дома должна быть десятилетняя страховка от дефектов, без неё его не внесут в реестр [7]. Чем ещё отличаются два вида покупки, мы разбираем в статье новостройка или вторичка.

Остальные расходы покупателя

Нотариальные и регистрационные суммы в таблице мы не называем: они зависят от цены, числа страниц и операций в документе. Нотариусы и регистраторы работают по государственному тарифу, поэтому в разных конторах итог получается близким [3][8]. Налог по ипотечной escritura (AJD) с 10 ноября 2018 года платит банк, который выдаёт ипотеку [3]. Подробно о нотариальных расходах: расходы нотариуса при покупке.

Нерезидент: что добавляется

Покупатель-нерезидент платит те же налоги, что и резидент. Дополнительные обязанности появляются, когда нерезидент продавец. Если продавец физлицо без налогового резидентства в Испании, покупатель удерживает 3 % цены и перечисляет их в налоговую в счёт налога продавца (статья 25.2 TRLIRNR); пока удержание не внесено, объект отвечает по этому платежу [10]. По plusvalía municipal в этом случае покупатель выступает заместителем налогоплательщика (статья 106.2 TRLRHL) [11].

После покупки нерезидент платит IBI и подаёт декларации IRNR; о них в статье о налоге с аренды нерезидента (модель 210). Порядок самой покупки описан в статье покупка недвижимости нерезидентом.

Как заплатить налог: модель 600 и срок

1. Определите режим (ITP или IVA с AJD) и код тарифа: например, TUB для городского объекта, THP, TUJ, TUF и другие для пониженных ставок, TGT для крупных владельцев, AJ4 для IVA и AJD [1][2].
2. Подготовьте договор купли-продажи, данные объекта и кадастровый номер. Для ITP налог начисляется на дату договора купли-продажи, для AJD на дату escritura [1][13].
3. Подайте и оплатите модель 600 в Agència Tributària de Catalunya в течение одного месяца с даты сделки. Срок считают от даты до даты; если последний день выпадает на выходной или праздник, он переносится на ближайший рабочий день [5]. Подачу обычно поручают нотариусу, гестору или адвокату.
4. Покупатель указывается как плательщик (subjecte passiu), продавец как передающий [1].
5. Сохраните платёжный документ и подтверждение подачи модели: они понадобятся для регистрации права.

Если в договоре есть отлагательное условие, с какого момента идёт срок, отдельно сверьте с инструкцией к модели 600 и с гестором [13].

Типичные ошибки

• Считают налог по старому порогу 1 000 000 € вместо 600 000 €, хотя новый действует с 27 июня 2025 года [2].
• Закладывают в бюджет только налог и забывают про нотариуса, реестр и гестора.
• Пытаются занизить цену в escritura, хотя налог всё равно посчитают с референтной стоимости [4].
• Не выясняют, нерезидент ли продавец, а в этом случае нужно удержать 3 % [10].
• Применяют к себе пониженную ставку, не проверив условия: льготы привязаны к категории покупателя и к основному жилью [1][2].
• Не проверяют, не считается ли покупатель крупным владельцем: из-за ставки 20 % сделка может оказаться невыгодной [2].

С чем мы можем помочь

Ставка меняется в зависимости от статуса покупателя, назначения жилья, числа уже принадлежащих вам объектов и того, облагается ли продажа IVA. На консультации команда ReloVictory до задатка разбирает, какой режим применим, как посчитать налог по вашему объекту и составу покупателей и что подготовить для подачи модели 600. Налоги вместо ведомства мы не пересчитываем и результат не обещаем. Записаться: консультация. Сравнить расходы на покупку и аренду: арендовать или купить в Барселоне. Что проверить до задатка: nota simple и arras. Документы и запись в ведомства: услуга по документам, общий порядок после переезда: ВНЖ в Барселоне.

Частые вопросы

Связанные материалы

ReloVictory · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.