- Налог (на 2 октября 2026 года): за новостройку в Каталонии платят IVA 10 % и AJD 1,5 %, за вторичное жильё ITP 10 % при стоимости до 600 000 € и больше по прогрессивной шкале [1][2][3].
- В налоговом смысле новостройка: первая передача готового здания застройщиком. Если жильём непрерывно пользовались 2 года и больше, продажа первой передачей уже не считается [1].
- По Ley 38/1999 (LOE) застройщик отвечает 10 лет за несущие конструкции, 3 года за дефекты, нарушающие habitabilidad, и 1 год за отделку [5].
- Деньги, внесённые до окончания строительства, застройщик обязан обеспечить поручительством или страховкой и держать на отдельном счёте [5].
- За вторичное жильё продавец отвечает 6 месяцев после покупки, так указано на странице Generalitat [6].
- Cédula de habitabilidad и энергосертификат нужны в обоих случаях, для новостройки и для вторички [7].
Что такое новостройка и вторичное жильё с точки зрения закона?
Новостройка (obra nueva) для налога: первая передача готового здания застройщиком после строительства или реконструкции. Generalitat поясняет, что передача перестаёт быть первой, если до продажи жильём 2 года и больше непрерывно пользовались владелец, узуфруктуарий или арендатор без права выкупа, а покупатель другой человек [1]. Всё остальное налоговые органы относят к вторичному жилью (segunda mano) [1].
Отдельный случай: покупка на плане (sobre plano), пока дом строится. Налог и гарантии те же, что у новостройки, но появляются риски по сроку сдачи и качеству материалов [8].
Какие налоги платит покупатель новостройки и вторички?
Какой налог платить, зависит от того, облагается ли продажа IVA. Если да, на сделку начисляют IVA и AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados, налог на юридически оформленные акты). Если нет, платят ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas) [1].
| Что | Новостройка | Вторичка | Источник |
|---|---|---|---|
| Основной налог | IVA 10 % на жильё, включая до двух мест гаража и кладовые, проданные вместе с ним | ITP: 10 % при стоимости до 600 000 €, выше по шкале 11 %, 12 %, 13 % | [2][3] |
| Второй налог | AJD 1,5 % при escritura pública (нотариальной сделке) | AJD при покупке не платят | [1] |
| Жильё с официальной защитой (VPO) особого режима | IVA 4 % | Для VPO свои правила | [4] |
Если вторичное жильё станет основным, есть пониженные ставки: 5 % для покупателей до 35 лет, многодетных и других категорий, 4 % и 3 % в сельских муниципалитетах. Условия каждой льготы приведены на странице Agència Tributària de Catalunya [2]. Если стороны указали цену ниже valor de referencia (референтной стоимости из кадастра), налог считают от референтной [1].
Плусвалию (plusvalía municipal) платит продавец, если стороны не договорились иначе [4].
Какие гарантии у покупателя новостройки?
Новостройку защищает закон о строительстве Ley 38/1999 (LOE). Сроки отсчитывают от приёмки объекта без замечаний: 10 лет на фундамент, колонны, балки и другие конструкции, от которых зависит прочность, 3 года на дефекты инженерных систем и конструкций, нарушающие требования к жилью, 1 год на дефекты отделки. Застройщик отвечает солидарно с другими участниками стройки [5].
Эти сроки закон подкрепляет страхованием ущерба или похожими гарантиями, для жилья это 10-летняя страховка (seguro decenal). Без неё, по словам Generalitat, новостройку не зарегистрируют в Registro de la Propiedad [5][7].
Деньги, внесённые до окончания строительства, защищены отдельно. С момента получения лицензии на строительство застройщик должен оформить банковское поручительство или страховку на сумму взносов и налогов с процентами и принимать платежи на отдельный счёт. Если дом не достроили или он не получил cédula, покупатель вправе потребовать эту сумму [5][6].
Какие гарантии у покупателя вторичного жилья?
Согласно странице Generalitat, продавец вторичного жилья отвечает за дефекты шесть месяцев после покупки. Там же советуют позвать на осмотр архитектора или aparejador (технического архитектора) [6]. Как это соотносится с общими правилами Libro VI Código civil de Cataluña о соответствии товара договору, мы не проверяли, это вопрос к адвокату.
Вторичку проверяют до подписания. Запись в Registro de la Propiedad покажет владельца и обременения, в ayuntamiento узнают про urbanística и планы, comunidad de propietarios или администратор скажут о долгах по взносам и запланированных работах. Заодно выясняют, не живёт ли там арендатор [8]. Как проверять, описано в статье о nota simple.
Какие документы продавец обязан передать?
По перечню Generalitat продавец передаёт cédula de habitabilidad (подтверждение минимальных условий для жилья), энергосертификат с этикеткой и сведения об ипотеке. Cédula нужна и для подключения воды, электричества и газа, действует 15 лет. Для новостройки к этому добавляются план в масштабе 1:50, описание материалов, memoria de calidades (спецификация качества), список техников и подрядчиков и страховка на 10 лет [7].
Всё, что застройщик обещал в рекламе, для него обязательно: покупатель может этого требовать, даже если в договоре этого нет. При покупке на плане просите memoria de calidades и сверяйте площадь: считают полезную, а не «строительную» [8].
Что зависит от случая?
Что выгоднее, мы сказать не берёмся. Разница в налоге зависит от стоимости, статуса покупателя и льгот, и без цены и условий сделки IVA с ITP не сравнить. Официальной статистики о том, какой вариант чаще заканчивается спором, мы не нашли. Документы и налоги по вашему случаю адвокат и гестор команды ReloVictory разбирают на консультации. Расходы на нотариуса и реестр описаны в отдельной статье, помощь с документами по сделке: документы и сопровождение, налоги в целом в материале о налогах при покупке.
Частые вопросы
Какой налог платят при покупке новостройки в Каталонии?
Сколько ITP при покупке вторичного жилья в Каталонии?
Сколько лет гарантия на новостройку в Испании?
Что будет с деньгами, если новостройку не достроят?
Кто платит плусвалию при покупке квартиры?
Нужна ли cédula de habitabilidad при покупке?
Основано на первоисточниках
- Agència Tributària de Catalunya · Compravenda de béns immobles (TPO, IVA и AJD) ↗
- Agència Tributària de Catalunya · Tarifes, tipus impositius i quota (TPO) ↗
- BOE · Ley 37/1992 del IVA, artículo 91 ↗
- Generalitat de Catalunya · Despeses de la compravenda d'un habitatge ↗
- BOE · Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, artículos 17 y 19 y disposición adicional primera ↗
- Generalitat de Catalunya · Defectes o vicis de l'obra ↗
- Generalitat de Catalunya · Documentació que el venedor ha de lliurar ↗
- Generalitat de Catalunya · Trobat l'habitatge: passos a seguir ↗
Источники просмотрены 02.10.2026. Консолидированные тексты и справочные страницы ведомств носят информационный характер: для правового применения учитываются официальные публикации, изменения и конкретные обстоятельства. Материал проверил адвокат Francisco Romero Jiménez (ICAB 33641), 21.10.2026.
Превратите информацию в вопросы.
Навигатор поможет собрать темы к индивидуальному разбору. Он не определяет право на ВНЖ и не отправляет заявку.
Собрать памяткуУсловия работы ReloVictory: консультация 15 минут бесплатно, полная консультация 121 € за 45 минут; стоимость ведения считается по смете, пошлины и переводы оплачиваются отдельно. Правовую часть ведёт адвокат команды, налоговую и административную graduada social. Подробнее: о команде.
Хотите пройти путь самостоятельно? Пошаговая инструкция: вид на жительство в Барселоне: от empadronamiento до TIE и маршрутные листы по основаниям.
Связанные материалы
ReloVictory · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.