Можно ли купить недвижимость в Испании без ВНЖ

Коротко

Для покупки жилья в Испании ВНЖ не нужен. Иностранец-нерезидент вправе купить недвижимость, а нормы об иностранных инвестициях требуют для этого только декларацию [4].
Налоговый номер иностранца это NIE. Если NIE нет, налоговая служба может присвоить NIF с буквой M для операций с налоговыми последствиями [3].
Запрос на NIE по «экономическому интересу» полиция должна рассмотреть за 5 дней, молчание означает отказ. Из-за границы запрос подают через консульство Испании [1][2].
Покупку недвижимости нерезидентом дороже 500 000 € считают иностранной инвестицией и декларируют в Registro de Inversiones после сделки, обычно через нотариуса [4].
ВНЖ покупка жилья не даёт. Статьи 63-67 Ley 14/2013 об инвесторской визе утратили силу 3 апреля 2025 года, остались только переходные нормы для старых заявок и уже выданных документов [5].

Нужен ли ВНЖ, чтобы купить квартиру в Испании?

Нет. Требования о ВНЖ для покупки мы не нашли ни в нормах об иностранных инвестициях, ни на страницах налоговых органов. Real Decreto 571/2023 об иностранных инвестициях вводит для нерезидентов декларацию, а не разрешение: покупку недвижимости дороже 500 000 € декларируют в Registro de Inversiones Министерства после сделки. Если сделку оформлял испанский нотариус, сведения он передаёт через Consejo General del Notariado, и покупатель, который дал нотариусу все данные, сам декларацию не подаёт [4].

Исключения есть. Государствам вне ЕС, которые покупают здания для посольств и консульств, нужно предварительное разрешение. Инвестиции из юрисдикций из списка Orden HFP/115/2023 декларируют заранее [4]. Кто «нерезидент» для Real Decreto 571/2023, определяет статья 2 Ley 19/2003; это определение мы подробно не разбирали.

Что нужно иностранцу, чтобы купить жильё?

На практике нужны налоговый номер, проверка объекта и нотариальная сделка. Номер иностранца это NIE; тем, у кого его нет, налоговая служба выдаёт NIF на букву M [3]. В налоговой декларации по сделке (modelo 600) указывают NIF покупателя [6].

NIE. По статье 205 Real Decreto 1155/2024 его могут запросить те, кого с Испанией связывают экономические, профессиональные или социальные интересы. Условия: вы не находитесь в Испании нелегально и указываете мотивы [1].
Заявление. Форма EX-15, пошлина по modelo 790 código 012 через банк, подача в полицию, Oficina de Extranjería или комиссариат. Из-за границы запрос подают через консульство [2].
Проверка объекта. Запись в Registro de la Propiedad, обременения, долги по comunidad. Подробнее в статье о nota simple.
Нотариальная сделка и налог. После escritura покупатель платит ITP или IVA и AJD; ставки для Каталонии публикует Agència Tributària de Catalunya [7]. Подробнее в статье о налогах при покупке.
Регистрация. Escritura регистрируют в Registro de la Propiedad.

По закону NIE решают за 5 дней; если ответа нет, заявление считается отклонённым [1][2]. Реальных сроков в официальных источниках мы не нашли, о них статья об ожидании NIE.

Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ?

Нет. Ley Orgánica 1/2025 лишила силы статьи 63, 64, 65, 66 и 67 Ley 14/2013, на которых держалась инвесторская виза за покупку недвижимости (Golden Visa). Закон опубликовали в BOE 3 января 2025 года, а в силу он вступил через три месяца, 3 апреля 2025 года [5].

Переходные нормы такие: кто подал заявку до вступления закона в силу, получает документ по прежним правилам, а выданные визы и разрешения действуют весь срок, на который выданы. Продление рассматривают по нормам на день выдачи первоначального разрешения [5]. Новому покупателю квартира сама по себе ВНЖ не даст, основание выбирают отдельно: удалённая работа (Виза цифрового кочевника), средства без работы (no lucrativa), семья или учёба. Общий обзор на странице ВНЖ в Барселоне, подробности в статье о покупке и закрытой Golden Visa.

Отличается ли налог для нерезидента?

Отдельной ставки ITP для нерезидентов на страницах Agència Tributària de Catalunya мы не нашли. Ставка зависит от стоимости и вида покупки, а особые тарифы, например 5 % для основного жилья молодых, многодетных и других категорий, зависят от назначения жилья [7]. Других налоговых обязанностей это не отменяет: владелец, который не живёт в Испании, платит налоги за сам факт владения. Какие именно, зависит от вашего случая, поэтому проверьте их у гестора. Подробнее: покупка нерезидентом пошагово.

Что зависит от случая?

Ипотека нерезиденту, источник средств, способ оплаты и возможность оформить сделку без вашего присутствия зависят от случая: это решают банк, нотариус и вы вместе с юристом. Официального списка ограничений для иностранцев по месту расположения объекта мы не нашли, но утверждать, что их нет, не берёмся. Перед задатком проверьте объект и договор с адвокатом, а налоговые вопросы с гестором. Первая беседа в ReloVictory: консультация.

Частые вопросы

Можно ли купить недвижимость в Испании без вида на жительство?

Да, ВНЖ для покупки не нужен. Сделку нерезидента дороже 500 000 € декларируют в Registro de Inversiones (Real Decreto 571/2023). Понадобится налоговый номер, у иностранца это NIE [3][4].

Нужен ли NIE для покупки квартиры?

Нужен налоговый номер, у иностранца это NIE. Если NIE нет, налоговая служба присваивает NIF на букву M. Какой документ потребует нотариус в вашем случае, спросите у него заранее, до подписания задатка [3].

Сколько ждать NIE для покупки?

По закону полиция решает запрос за 5 дней с поступления в registro, молчание считается отказом. Реальный срок в Барселоне зависит от записи и загруженности, официальных цифр мы не нашли, так что оставьте запас времени до сделки [1][2].

Даёт ли покупка квартиры ВНЖ в Испании?

Нет. С 3 апреля 2025 года Golden Visa за недвижимость закрыта, статьи 63-67 Ley 14/2013 лишены силы. Остались переходные нормы для старых заявок и выданных документов. Основание для ВНЖ выбирают отдельно от покупки [5].

Нужно ли декларировать покупку недвижимости иностранцем?

Покупку недвижимости нерезидентом дороже 500 000 € декларируют в Registro de Inversiones после сделки. Если сделку оформлял нотариус и вы дали ему все данные, сведения передаёт он. Кто считается нерезидентом, определяет Ley 19/2003 [4].

Платит ли нерезидент другой ITP в Каталонии?

Отдельной ставки для нерезидентов на страницах ATC мы не нашли: ставка зависит от стоимости и вида жилья, льготы от его назначения. Других налогов владельца, который не живёт в Испании, это не отменяет, их проверьте у гестора [7].

Основано на первоисточниках

Источники просмотрены 02.10.2026. Консолидированные тексты и справочные страницы ведомств носят информационный характер: для правового применения учитываются официальные публикации, изменения и конкретные обстоятельства. Материал проверил адвокат Francisco Romero Jiménez (ICAB 33641), 21.10.2026.

Превратите информацию в вопросы.

Навигатор поможет собрать темы к индивидуальному разбору. Он не определяет право на ВНЖ и не отправляет заявку.

Собрать памятку

Условия работы ReloVictory: консультация 15 минут бесплатно, полная консультация 121 € за 45 минут; стоимость ведения считается по смете, пошлины и переводы оплачиваются отдельно. Правовую часть ведёт адвокат команды, налоговую и административную graduada social. Подробнее: о команде.

Хотите пройти путь самостоятельно? Пошаговая инструкция: вид на жительство в Барселоне: от empadronamiento до TIE и маршрутные листы по основаниям.

ReloVictory · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.