Nota simple: preparar la revisión

Qué muestra la nota y qué no prueba

La nota simple es un extracto informativo del Registro de la Propiedad. Resume lo inscrito sobre la finca: su descripción, los titulares de derechos, la extensión y naturaleza de esos derechos y las prohibiciones o limitaciones. Su valor es puramente informativo: no da fe del contenido de los asientos (artículo 222 de la Ley Hipotecaria). Solo la certificación registral acredita frente a terceros la libertad o el gravamen de un inmueble (artículo 225).

La nota refleja la situación del día en que se expide. Las fuentes registrales no fijan un plazo de validez, así que la nota de la primera revisión y la de la firma de la escritura deben ser distintas. Cómo pedirla lo explicamos en qué es la nota simple.

Cómo pedirla sin problemas

• Interés. En la solicitud indicas un interés legítimo, por ejemplo una compra. Lo valora el registrador, y el titular de la finca puede saber quién pidió la información y para qué. Indica el motivo real.
• Identificación de la finca. Lo más cómodo son los datos registrales de la escritura del vendedor o de una nota anterior: Registro, municipio, número de finca. Si no los tienes, sirven el IDUFIR, el nombre o NIF del titular, la dirección o la búsqueda en el mapa.
• Fecha. Guarda el archivo y la fecha de la solicitud en la carpeta del inmueble. Con esa fecha decidirás después si hace falta una nota nueva.
• Coste. La página del Colegio de Registradores indica 9,02 € por finca, impuestos aparte en su caso. El importe final aparece en la pantalla del pedido.

Qué contrastar con el inmueble y la operación

Pide a tu asesor que ponga la nota junto al anuncio, los documentos del vendedor y el borrador del contrato. Anota cada discrepancia en una línea aparte, con fecha y nombre de quien debe responder.

Lo que la nota simple no muestra

• Deudas con la comunidad de propietarios. En Cataluña el vendedor debe entregar el certificado del secretario sobre las deudas (artículo 553-5 del libro quinto del Código civil de Cataluña).
• IBI. El recibo se pide al vendedor y el notario solicita la información sobre su pago.
• Inquilinos. La nota no dice si alguien vive en la vivienda. Quien compra una vivienda alquilada se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador en los términos del artículo 14 de la LAU, y el inquilino tiene derecho de adquisición preferente (artículo 25 LAU). Hace falta visitar y preguntarlo directamente al vendedor.
• Tanteo de la Generalitat. La Ley 11/2025 lo extendió a determinadas ventas en zonas de mercado residencial tensionado. Pregunta al notario si afecta a la finca.
• Estado técnico. Es cuestión de la visita y de un técnico, no del Registro.

Cuándo enseñar la nota al abogado

Antes de pagar arras si la nota muestra un embargo, un usufructo, varios titulares con cuotas distintas o un asiento que no entiendes, y también si el vendedor actúa con poder. Si hace falta una certificación en lugar de la nota lo decide el notario o el abogado. Si la nota no coincide con los papeles del vendedor, no pagues nada hasta aclarar el motivo.

ReloVictory no es un despacho de abogados. Reunimos la nota, los documentos y la lista de preguntas, y la valoración jurídica la da un abogado. Cómo encaja esta revisión con el contrato de arras está en nota simple y arras, y el papel del notario en la escritura y el notario.

Material actualizado el 26.10.2026.