Nota simple: подготовка к проверке

Что показывает выписка и чего не доказывает

Nota simple (информационная выписка из Registro de la Propiedad, реестра недвижимости) коротко передаёт записи об объекте (finca): его описание, владельцев прав, объём и характер этих прав, запреты и ограничения. Значение у неё информационное: записи она не удостоверяет (статья 222 Ley Hipotecaria). Доказать перед третьими лицами, что объект свободен от обременений или обременён, можно только certificación registral (статья 225).

Выписка отражает положение на момент выдачи. Срок действия в источниках реестров не указан, поэтому для первой проверки и для подписания escritura (нотариального акта купли-продажи) берут разные выписки. Как её заказать, разобрано в статье что такое nota simple.

Как заказать, чтобы не возникло вопросов

• Интерес. В заявке указывают законный интерес, например покупку. Его оценивает registrador, а владелец finca может узнать, кто и зачем запрашивал сведения. Называйте реальную причину.
• Идентификатор объекта. Удобнее всего данные реестра из escritura продавца или прежней выписки: Registro, муниципалитет, номер finca. Если их нет, подойдут IDUFIR, имя или NIF владельца, адрес или поиск на карте.
• Дата. Сохраните файл и дату запроса в папке объекта. По этой дате потом решают, нужна ли новая выписка.
• Стоимость. На странице Colegio de Registradores указано 9,02 € за объект, налоги могут не входить. Итоговую сумму видно на экране заказа.

Что сверить с объектом и сделкой

Попросите консультанта положить выписку рядом с объявлением, документами продавца и проектом договора. Каждое расхождение записывайте отдельной строкой с датой и именем того, кто должен ответить.

Чего в nota simple нет

• Долги перед comunidad de propietarios (сообществом собственников дома). В Каталонии продавец обязан передать certificado секретаря о долгах (статья 553-5 книги пятой Código civil de Cataluña).
• IBI (ежегодный муниципальный налог на недвижимость). Квитанцию просят у продавца, сведения об оплате запрашивает нотариус.
• Арендатор. Живёт ли кто-то в квартире, выписка не покажет. Покупатель сданной квартиры вступает в права и обязанности арендодателя на условиях статьи 14 LAU, а у арендатора есть право преимущественной покупки (статья 25 LAU). Нужны осмотр и прямой вопрос продавцу.
• Право tanteo Generalitat. Ley 11/2025 распространила право преимущественной покупки Generalitat на отдельные продажи в зонах напряжённого рынка. Подпадает ли объект, спросите нотариуса.
• Техническое состояние. Это вопрос осмотра и технического специалиста, а не реестра.

Когда показывать выписку адвокату

До задатка, если в выписке есть арест, узуфрукт, несколько владельцев с разными долями или запись, смысл которой непонятен, а также если продавец действует по доверенности. Нужна ли certificación вместо nota simple, решает нотариус или адвокат. Если данные выписки расходятся с документами продавца, задаток не вносят, пока причина не выяснена.

ReloVictory не адвокатская фирма. Мы собираем выписку, документы и список вопросов, а правовую оценку даёт адвокат. Как проверка связана с договором задатка, описано в статье nota simple и arras, роль нотариуса в статье escritura и нотариус.

Материал обновлён 26.10.2026.