Как подготовить обоснованное предложение

Предложение складывается из цены и условий

Продавец сравнивает не только цифры. Сумма задатка, дата подписания у нотариуса, ипотечное условие, состояние, в котором передают квартиру, распределение расходов: всё это части одного предложения. Иногда более удобные условия весят для продавца больше, чем небольшая разница в цене.

До отправки разделите пункты на два списка. В первом пожелания, которыми можно поступиться. Во втором границы, без которых вы не покупаете. Предел цены считайте от полного бюджета: налог на покупку, нотариус и реестр добавляются к цене, а не входят в неё.

Какие данные обосновывают предложение

• Данные реестра. Nota simple (информационная выписка из Registro de la Propiedad) показывает собственника, долю, ипотеку, аресты и ограничения. Обременение, которое нужно снять, меняет условия сделки.
• Состояние объекта. Письменная смета архитектора или строителя после осмотра. Cédula de habitabilidad (справка о пригодности для проживания) и сертификат энергоэффективности продавец обязан передать покупателю.
• Дом и его долги. Бюджет comunidad de propietarios (сообщества собственников), протоколы и certificado о долгах. Квартира отвечает за долги comunidad текущего года и четырёх предыдущих.
• Цены сделок. Ajuntament de Barcelona публикует на портале Barcelona Dades средние цены по нотариальным сделкам и по записям реестра. Средняя по району не равна цене конкретной квартиры, но показывает, от чего отталкиваться.
• Налоговая база. ITP считают с наибольшей из трёх величин: референтной стоимости из кадастра, заявленной стоимости и цены договора. Занижать цену в escritura (нотариальном договоре) бессмысленно.

Что записать в предложении и в договоре с задатком

В договоре с задатком должны быть идентификация объекта и сторон, цена и порядок оплаты остатка, срок подписания у нотариуса, обременения и их снятие, ипотечное условие, вид arras (задатка) и его сумма, распределение расходов, счёт для платежа и подтверждение получения денег. Порядок проверки разобран в статье nota simple и arras.

Размер arras закон не устанавливает. Ajuntament de Barcelona пишет, что обычно вносят около 10 % цены, но это практика, а не норма. В Каталонии по умолчанию задаток подтверждающий (arras confirmatorias): он часть цены и права отказаться от сделки не даёт. Покаянный задаток (arras penitenciales) нужно записать прямо: тогда покупатель при отказе его теряет, а продавец возвращает вдвойне. Если договор предусматривает финансирование банком и банк в оговорённый срок документально отказал, покупатель может выйти из сделки, если стороны не договорились иначе (статья 621-49 Código civil de Cataluña).

Расходы и платежи, о которых договариваются

• Нотариус и реестр. В Каталонии по умолчанию их оплачивает покупатель, договор может распределить иначе.
• Plusvalía municipal (налог на рост стоимости земли) платит продавец, если стороны не договорились иначе.
• IBI за год платит тот, кто был плательщиком на 1 января. Как поделить сумму, стороны решают в договоре.
• Продавец-нерезидент. Покупатель удерживает 3 % цены и перечисляет их в налоговую в счёт налога продавца. Это нужно заложить в порядок расчётов. Подробнее: налоги при покупке.
• Квартира сдана. Покупатель вступает в права арендодателя в пределах сроков статьи 14 LAU, а у арендатора есть право преимущественной покупки: продавец сообщает ему цену и условия, и у него 30 календарных дней (статья 25 LAU).

Что проверяет адвокат до отправки

ReloVictory не адвокатская фирма. Формулировки об arras и отказе от сделки, ипотечное условие, снятие обременений, доверенность представителя продавца, сданная квартира, наследство или доли нескольких владельцев проверяет адвокат. Техническое состояние оценивает архитектор, налог считает налоговый консультант. О долгах дома читайте в статье comunidad de propietarios.

До любого платежа вам должны назвать идентификацию жилья с полезной площадью, общую цену с налогами и условия продажи, а на внесённую сумму выдать подтверждающий документ (Agència Catalana del Consum). Платите переводом на счёт продавца, указанный в договоре.

Материал обновлён 26.10.2026.