Как сравнить две квартиры

Одна таблица на оба варианта

Сравнение ломается, когда о первой квартире вы знаете много, а о второй мало. Тогда выигрывает та, о которой меньше известно: у неё просто не видно недостатков. Составьте строки до просмотров и заполняйте их одинаково для обеих квартир.

Рядом с каждым значением ставьте статус: «подтверждено документом», «со слов продавца или агента», «неизвестно». Пустая ячейка не преимущество. Если о долгах перед сообществом собственников по второй квартире ничего не известно, это вопрос к продавцу, а не плюс в её пользу.

Какие строки включить

Список ниже можно дополнить своими критериями из задания на поиск: маршруты, этаж, свет, наружное пространство.

Документы делают ячейки сравнимыми

Nota simple (информационная выписка из Registro de la Propiedad) показывает объект, собственников, их права и обременения. Документ чисто информационный и отражает положение на дату выдачи, поэтому для сравнения берите выписки примерно одного времени. Как её получить: что такое nota simple.

Долгов перед сообществом и по IBI в выписке нет, о них спрашивают продавца и администратора дома. Продавец по правилам Каталонии обязан передать покупателю cédula de habitabilidad (документ о пригодности жилья для проживания), сертификат и этикетку энергоэффективности, планы, а для новостройки документы о гарантиях. До того как вы внесёте любую сумму, вам должны назвать полезную площадь, общую цену с налогами и условия продажи.

Отдельно выясните, сдана ли квартира. Покупатель сданной квартиры вступает в права и обязанности арендодателя на первые пять лет договора (семь, если арендодатель юрлицо), а у арендатора есть право преимущественной покупки: продавец сообщает ему цену и условия, и у него 30 календарных дней (статьи 14 и 25 LAU). Одинаковая цена у сданной и свободной квартиры означает разные покупки.

Расходы владения, а не только цена

Comunidad de propietarios (сообщество собственников дома) собирает текущие взносы, разовые сборы на ремонт (derramas) и резервный фонд, на который в бюджете закладывают не меньше 5 % общих расходов. Квартира отвечает за долги сообщества за текущий год и четыре предыдущих, в том числе за долги прежних владельцев. У двух квартир с одной ценой ежемесячные платежи могут сильно отличаться, а в протоколах одного дома может стоять утверждённый ремонт фасада или лифта. Запросите бюджет и последние протоколы для обоих домов. Подробно: comunidad de propietarios.

IBI платит тот, кто владеет объектом на 1 января, база налога кадастровая стоимость, общая ставка в Барселоне 0,66 %. Сравнивайте суммы по квитанциям, а не по оценке агента. Подробно: IBI и plusvalía.

Как взвешивать и когда остановиться

• Веса. Дайте каждой строке вес 1, 2 или 3 по вашему заданию на поиск. Вес выставляют до просмотров, а не после.
• Стоп-факторы. Заранее решите, какой подтверждённый риск исключает вариант: обременение, которое не снимут до подписания, арендатор, крупная утверждённая derrama, расхождение в площади.
• Цена риска. Если риск не меняет решения, превратите его в сумму или срок: сколько стоит устранить и кто за это платит.
• Кто проверяет. Юридические строки смотрит адвокат, техническое состояние архитектор или технический специалист, налоги налоговый консультант. Таблица собирает их выводы в одном месте, но их проверку не заменяет.

Материал обновлён 26.10.2026.