Как подготовить полный бюджет покупки

Из чего состоит бюджет

Цена в объявлении составляет только часть бюджета. Разложите покупку на шесть блоков: цена, налог на покупку, оформление (нотариус, реестр, гестор), финансирование, ремонт и резерв. У каждой строки должен быть источник: кто назвал сумму и когда.

Налоговые строки держите предварительными, пока налоговый консультант не проверит вашу ситуацию. Ставка зависит от того, кто продаёт, что именно продаётся и кто покупает: одна и та же квартира может облагаться по-разному.

Налог на покупку: ITP или IVA с AJD

Если продаёт частное лицо, покупатель платит ITP (налог на имущественные сделки). Если застройщик впервые продаёт новое жильё, платят IVA (НДС) и AJD (налог на нотариально оформленные акты). Для сделок с 27 июня 2025 года Agència Tributària de Catalunya (ATC) применяет шкалу ниже. Пример самой ATC: дом за 700 000 € даёт 60 000 € плюс 11 % с 100 000 €, итого 71 000 €.

База ITP равна наибольшей из трёх величин: референтной стоимости из кадастра (valor de referencia), заявленной стоимости и цены по договору. Налог подают по модели 600 и платят в течение одного месяца с даты сделки. Подробный разбор: налоги при покупке в Каталонии.

Нотариус, реестр и гестор

В Каталонии escritura (нотариальный договор купли-продажи), первую копию и запись в Registro de la Propiedad оплачивает покупатель, если договор не распределяет расходы иначе. Гонорары нотариуса и регистратора считают по государственным шкалам (Real Decreto 1426/1989 и 1427/1989), поэтому у разных нотариусов база одинаковая. При цене 300 000 € основной тариф нотариуса около 388 €, реестра около 205 € (расчёт редакции по шкалам, без копий и дополнительных листов). Точную сумму попросите у нотариуса до подписания. Разбор шкал: расходы нотариуса при покупке.

Гестора оплачиваете по договорённости. Plusvalía municipal (налог на рост стоимости земли) платит продавец, если стороны не договорились иначе; услуги агента продавца, по разъяснению Generalitat, расход продавца.

Если покупка с ипотекой

• Оценка (tasación) оплачивает заёмщик.
• Банк оплачивает нотариуса по ипотечной escritura, запись залога в реестре, gestoría и налог AJD по ипотеке (Ley 5/2019).
• Страховка объекта по требованию банка остаётся на заёмщике.
• Собственные деньги. По данным Banco de España, на основное жильё банки обычно дают не больше 80 % оценочной стоимости. Остаток цены и все расходы покупки закладывайте из своих средств. Подробнее: ипотека нерезиденту.
• Ориентир нагрузки. Generalitat советует, чтобы ипотечный платёж не превышал 35 % дохода семьи. Это ориентир для проверки бюджета, а не норма.

Ремонт, резерв и расходы владения

Сумму ремонта называет архитектор или строитель после осмотра, а не объявление и не средняя цифра из интернета. Резерв на непредвиденное держите отдельной строкой: закон его размер не задаёт, решаете вы.

После покупки начинаются ежегодные платежи. IBI (налог на недвижимость) в Барселоне считают по общей ставке 0,66 % от базы, выведенной из кадастровой стоимости. Взносы comunidad de propietarios (сообщества собственников дома) видны в утверждённом бюджете дома; туда же входят fondo de reserva (не меньше 5 % общих расходов) и возможные derramas на ремонт. Попросите у администратора бюджет и последние протоколы. Если продавец физлицо-нерезидент, покупатель удерживает 3 % цены и перечисляет их в налоговую: на сумму покупки это не влияет, но меняет порядок платежей.

Кто подтверждает суммы и что меняет задержка

• Налог: налоговый консультант или гестор по таблицам ATC и вашему статусу.
• Нотариус и реестр: расчёт нотариуса до подписания.
• Ипотека: FEIN, обязательное предложение банка; его передают не позднее чем за 10 календарных дней до подписи.
• Ремонт: письменная смета после осмотра.
• Comunidad: бюджет дома и certificado о долгах от администратора.
• Задержка. Правила меняются: до 27 июня 2025 года ставка ITP 10 % действовала до 1 000 000 €. Перед новой датой сверьте ставки, срок предложения банка и сроки в договоре с задатком.

Материал обновлён 26.10.2026.