Preparar el presupuesto total

De qué se compone el presupuesto

El precio del anuncio es solo una parte del presupuesto. Divide la compra en seis bloques: precio, impuesto de compra, formalización (notaría, registro, gestoría), financiación, obras y reserva. Cada línea necesita una fuente: quién te dio la cifra y cuándo.

Deja las partidas fiscales como provisionales hasta que un asesor fiscal revise tu caso. El tipo depende de quién vende, qué se vende y quién compra, así que el mismo piso puede tributar de formas distintas.

Impuesto de compra: ITP o IVA con AJD

Si vende un particular, pagas ITP (transmisiones patrimoniales onerosas). Si un promotor vende por primera vez una vivienda nueva, pagas IVA y AJD (actos jurídicos documentados). Para operaciones desde el 27 de junio de 2025, la Agència Tributària de Catalunya (ATC) aplica la escala de abajo. El ejemplo de la propia ATC: una casa de 700.000 € supone 60.000 € más el 11 % de 100.000 €, en total 71.000 €.

La base del ITP es el mayor de tres valores: el valor de referencia del Catastro, el valor declarado y el precio del contrato. Se presenta con el modelo 600 y se paga en el plazo de un mes desde la operación. Análisis completo: impuestos al comprar en Cataluña.

Notaría, registro y gestoría

En Cataluña la escritura, la primera copia y la inscripción en el Registro de la Propiedad las paga el comprador, salvo que el contrato reparta los gastos de otra forma. Los honorarios de notario y registrador siguen aranceles oficiales (Real Decreto 1426/1989 y 1427/1989), así que la base es la misma en cualquier notaría. Con un precio de 300.000 €, el arancel básico de notaría ronda los 388 € y el del registro los 205 € (cálculo propio sobre los aranceles, sin copias ni folios adicionales). Pide la cifra exacta al notario antes de firmar. Detalle: gastos de notaría al comprar.

La gestoría cobra lo que acuerdes. La plusvalía municipal la paga el vendedor salvo pacto en contrario y, según la Generalitat, la comisión del agente es un gasto del vendedor.

Si compras con hipoteca

• La tasación la paga el prestatario.
• El banco paga la notaría de la escritura de hipoteca, la inscripción de la garantía, la gestoría y el AJD del préstamo (Ley 5/2019).
• El seguro de la vivienda que exige el banco corre a cargo del prestatario.
• Fondos propios. Según el Banco de España, para vivienda habitual los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación. El resto del precio y todos los gastos de compra salen de tu bolsillo. Más: hipoteca para no residentes.
• Referencia de esfuerzo. La Generalitat recomienda que la cuota hipotecaria no supere el 35 % de los ingresos familiares. Es una referencia para revisar el presupuesto, no una norma.

Obras, reserva y gastos de propiedad

El importe de las obras debe darlo un arquitecto o constructor después de visitar la vivienda, no el anuncio ni una media de internet. Mantén la reserva para imprevistos como línea aparte: la ley no fija su importe, lo decides tú.

Tras la compra empiezan los pagos anuales. El IBI en Barcelona aplica un tipo general del 0,66 % sobre una base que parte del valor catastral. Las cuotas de la comunidad de propietarios figuran en el presupuesto aprobado del edificio, que incluye el fondo de reserva (al menos el 5 % de los gastos comunes) y las posibles derramas por obras. Pide al administrador el presupuesto y las últimas actas. Si el vendedor es una persona física no residente, retienes el 3 % del precio y lo ingresas en Hacienda: el total no cambia, pero sí el orden de los pagos.

Quién confirma cada importe y qué cambia con un retraso

• Impuesto: asesor fiscal o gestoría, según las tablas de la ATC y tu situación.
• Notaría y registro: la estimación del notario antes de firmar.
• Hipoteca: la FEIN, oferta vinculante del banco, que te entregan al menos 10 días naturales antes de firmar.
• Obras: presupuesto escrito tras la visita.
• Comunidad: presupuesto del edificio y certificado de deudas del administrador.
• Retraso. Las normas cambian: hasta el 27 de junio de 2025 el ITP del 10 % se aplicaba hasta 1.000.000 €. Antes de una nueva fecha, revisa tipos, la vigencia de la oferta del banco y los plazos del contrato de arras.

Material actualizado el 26.10.2026.