Preparar una oferta razonada

Una oferta es precio más condiciones

El vendedor no compara solo cifras. El importe de las arras, la fecha de firma ante notario, la condición hipotecaria, el estado en que se entrega el piso y el reparto de gastos forman parte de una misma propuesta. A veces unas condiciones más cómodas pesan más para el vendedor que una pequeña diferencia de precio.

Antes de enviarla, separa los puntos en dos listas. En la primera, preferencias a las que puedes renunciar. En la segunda, límites sin los que no compras. Calcula tu precio máximo a partir del presupuesto total: el impuesto de compra, la notaría y el registro se suman al precio.

Qué datos respaldan la oferta

• Datos registrales. La nota simple del Registro de la Propiedad muestra titular, cuota, hipotecas, embargos y limitaciones. Una carga que hay que cancelar cambia las condiciones de la operación.
• Estado del inmueble. Presupuesto escrito de un arquitecto o constructor tras la visita. El vendedor está obligado a entregar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.
• El edificio y sus deudas. Presupuesto de la comunidad de propietarios, actas recientes y certificado de deudas. El piso responde de las deudas con la comunidad del año en curso y los cuatro anteriores.
• Precios de operaciones. El Ajuntament de Barcelona publica en Barcelona Dades precios medios de compraventas notariales y de inscripciones registrales. La media del barrio no es el precio de un piso concreto, pero sirve de punto de partida.
• Base fiscal. El ITP se calcula sobre el mayor de tres valores: valor de referencia del Catastro, valor declarado y precio del contrato. Rebajar el precio en la escritura no sirve de nada.

Qué incluir en la oferta y en el contrato de arras

El contrato de arras debe recoger la identificación del inmueble y de las partes, el precio y la forma de pago del resto, el plazo para firmar ante notario, las cargas y su cancelación, la condición hipotecaria, el tipo e importe de las arras, el reparto de gastos, la cuenta para el pago y el justificante de recepción. Las comprobaciones están en nota simple y arras.

La ley no fija el importe de las arras. El Ajuntament de Barcelona indica que lo habitual es alrededor del 10 % del precio, pero es una práctica, no una norma. En Cataluña, por defecto, las arras son confirmatorias: forman parte del precio y no dan derecho a desistir. Las penitenciales deben pactarse de forma expresa: si desiste el comprador, las pierde; si desiste el vendedor, las devuelve dobladas. Si el contrato prevé financiación bancaria y el banco la deniega por escrito en el plazo pactado, el comprador puede desistir, salvo pacto en contrario (artículo 621-49 del Código civil de Cataluña).

Gastos y pagos que se negocian

• Notaría y registro. En Cataluña, por defecto, los paga el comprador; el contrato puede repartirlos de otra forma.
• Plusvalía municipal: la paga el vendedor salvo pacto en contrario.
• IBI del año: lo debe quien era sujeto pasivo a 1 de enero. El reparto se pacta en el contrato.
• Vendedor no residente. Retienes el 3 % del precio y lo ingresas en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor. Tenlo en cuenta en el calendario de pagos. Más: impuestos de compra.
• Piso alquilado. El comprador se subroga como arrendador dentro de los plazos del artículo 14 LAU, y el inquilino tiene derecho de tanteo: el vendedor le comunica precio y condiciones y dispone de 30 días naturales (artículo 25 LAU).

Qué revisa el abogado antes de enviarla

ReloVictory no es un despacho de abogados. La redacción sobre arras y desistimiento, la condición hipotecaria, la cancelación de cargas, el poder del representante del vendedor, un piso alquilado, una herencia o varios copropietarios los revisa un abogado. El estado lo valora un arquitecto y el impuesto lo calcula un asesor fiscal. Sobre las deudas del edificio, lee la comunidad de propietarios.

Antes de entregar cualquier cantidad, te deben informar de la identificación de la vivienda con su superficie útil, el precio total con impuestos y las condiciones de venta, y darte un justificante de lo pagado (Agència Catalana del Consum). Paga por transferencia a la cuenta del vendedor indicada en el contrato.

Material actualizado el 26.10.2026.