Arras: preguntas para tu abogado

Qué son las arras y por qué importa el tipo

Las arras son la cantidad que el comprador entrega al vendedor al firmar el contrato previo (contrato de arras). En Cataluña rige el libro sexto del Código civil de Cataluña (Ley 3/2017) y, por defecto, ese dinero son arras confirmatorias: señal de que el contrato se ha celebrado y parte del precio (artículo 621-8.1). No permiten desistir a cambio de perder la señal.

Las arras penitenciales hay que pactarlas de forma expresa. Con ellas, el comprador que desiste las pierde y el vendedor que desiste las devuelve dobladas (artículo 621-8.2; el artículo 1454 del Código Civil dice lo mismo). La palabra señal sin más puede referirse a cualquiera de los dos tipos, así que el tipo se escribe con todas las letras. Qué ley se aplica a una operación con elemento extranjero lo determina el abogado.

Preguntas sobre el texto del contrato

• ¿Qué tipo de arras figura? Si no se dice, se aplica el régimen catalán por defecto.
• ¿Qué obligaciones asumes? Precio, forma de pago del resto, fecha de firma de la escritura ante notario y reparto de gastos.
• ¿Qué dice sobre las cargas? Si la nota simple muestra una hipoteca o un embargo, el contrato debe decir cómo y cuándo se cancelan.
• ¿Qué pasa si alguien incumple? Por separado para comprador y vendedor: importe, plazo de devolución y qué desistimiento se considera justificado.
• ¿A dónde va el pago? La cuenta del vendedor consta en el contrato y la recepción del dinero queda acreditada por escrito.

Cómo se refleja la financiación

Si la compra depende de una hipoteca, tiene que constar en el contrato. El artículo 621-49 permite al comprador desistir si el contrato prevé financiación bancaria, el banco la deniega por escrito dentro del plazo pactado y la denegación no se debe a negligencia del comprador. El vendedor devuelve entonces el precio y las arras penitenciales. La regla se aplica salvo pacto en contrario, y sin cláusula de financiación ese derecho no existe.

Pregunta a tu abogado qué plazo tiene el banco para responder, con qué documento se acredita la denegación y si alguna cláusula excluye esta regla. Cómo valora el banco a un no residente lo explicamos en hipoteca para no residentes.

Importe e inscripción de las arras

La ley no fija el importe de las arras. El Ajuntament de Barcelona indica que lo habitual es alrededor del 10 % del precio, pero es práctica, no norma. Acuerda importe y tipo con tu abogado antes de pagar.

Las arras penitenciales por un plazo de hasta seis meses, depositadas ante notario, pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad. La finca queda gravada con la obligación de devolverlas, y si una parte desiste el notario entrega el dinero a quien corresponda (artículo 621-8.3). Si te conviene, lo decide el abogado.

Qué llevar a la reunión con tu abogado

• La última versión del borrador del contrato de arras.
• La nota simple con su fecha de expedición y los documentos que te ha dado el vendedor.
• Tu plan de financiación: fondos propios, hipoteca, en qué punto está la respuesta del banco.
• Tu calendario: cuándo tendrás el dinero y cuándo puedes firmar ante notario.
• Las comprobaciones pendientes: deudas con la comunidad, IBI, alquiler, documentos del inmueble.

Quién se ocupa de qué

ReloVictory no es un despacho de abogados. Te ayudamos a reunir documentos, fechas y preguntas; el contrato lo revisa un abogado y las consecuencias fiscales un asesor fiscal. El orden de las comprobaciones antes de pagar arras está en nota simple y arras.

Material actualizado el 26.10.2026.