Off-market sin promesas

Qué significa realmente off-market

Off-market (un inmueble que no se anuncia en portales públicos) solo describe el canal por el que te llegó. La etiqueta no demuestra calidad, buen precio ni exclusividad. Una oferta privada es útil si responde a tu búsqueda y supera las mismas comprobaciones que cualquier otro inmueble.

A las comprobaciones habituales se suman dos preguntas: de dónde viene la oferta y quién puede enseñarla. Hasta tener respuesta, no sabes con quién negocias.

Origen y autorización para compartir

• Quién te la pasó. El propietario, su representante, el agente del vendedor o un conocido. Pregunta directamente qué papel tiene esa persona y a quién representa.
• Registro del agente. En Cataluña, quien presta de forma habitual servicios de intermediación en compraventa o alquiler de viviendas debe figurar en el Registre d'agents immobiliaris de Catalunya, que es público. Compruébalo. La inscripción no sustituye la revisión del inmueble y del propietario.
• Encargo del propietario. Pregunta si el intermediario tiene un encargo escrito de venta o de visita y qué dice sobre la difusión de la información.
• Honorarios. Según la Generalitat, los servicios del agente en una compraventa son un gasto del vendedor. Si te piden una comisión, averigua por qué trabajo y en interés de quién, y déjalo por escrito antes de pagar nada.

Propietario e inmueble

Pide una nota simple del Registro de la Propiedad: muestra titular, cuota, hipotecas, embargos y limitaciones a la fecha de emisión. Comprueba que el vendedor es el titular registral. Debe vender el propietario o un representante con poder, que revisa el notario. Cómo leerla: qué es la nota simple.

Pide los documentos que el vendedor está obligado a entregar: cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética. Averigua si hay deudas con la comunidad de propietarios y si el piso está alquilado. El inquilino tiene derecho de tanteo y 30 días naturales para responder (artículo 25 LAU). Si vende un gran tenedor persona jurídica y la vivienda está en zona tensionada, la Generalitat puede tener derecho de tanteo (Llei 11/2025): pregúntalo al notario. Comprobaciones antes de las arras: nota simple y arras.

Cómo compararla con alternativas públicas

Pide los mismos datos que tendría un anuncio público: dirección, superficie útil, precio y estado. Compara el inmueble con varias opciones públicas del mismo tipo y barrio. El Ajuntament de Barcelona publica en Barcelona Dades precios medios de compraventa por barrio con datos de notarios y registradores: es una referencia, no la tasación de un piso concreto.

Compara también las condiciones. Una rebaja a cambio de escriturar por menos no aporta nada: el ITP se calcula sobre el mayor de tres valores (valor de referencia del Catastro, valor declarado y precio del contrato). El INCIBE cita la presión con las prisas entre las señales de fraude en anuncios de vivienda. Un plazo no anula las comprobaciones.

Tus datos y tu dinero

• Datos mínimos. El Reglamento (UE) 2016/679 exige pedir solo los datos necesarios. No envíes pasaporte ni extractos en el primer paso; la documentación se comparte tras revisar al propietario y solo por un canal seguro acordado.
• Antes de pagar. Te deben informar de la identificación de la vivienda con su superficie útil, el precio total con impuestos y las condiciones de venta, y darte un justificante de lo entregado (Agència Catalana del Consum).
• Cómo pagar. Por transferencia a la cuenta del vendedor indicada en el contrato. Ni en efectivo ni a la cuenta de un tercero.
• Quién revisa qué. ReloVictory no es un despacho de abogados: el contrato y la titularidad los revisa un abogado; el estado, un arquitecto; el impuesto, un asesor fiscal.

Material actualizado el 26.10.2026.