Fianza en Cataluña: cuánto es el depósito del alquiler y cómo recuperarlo

Cuánto es la fianza en Cataluña

El importe de la fianza depende del destino del arrendamiento. La LAU fija dos cuantías: una mensualidad de renta para vivienda y dos para el arrendamiento para uso distinto, es decir, locales, alquiler de temporada para vacaciones y similares (artículo 36.1). La fianza se entrega en metálico, no en bienes, al firmar el contrato [1]. El Incasòl precisa qué contratos se consideran de vivienda [4].

La fila de la persona jurídica importa si una empresa alquila el piso para un empleado: entonces la fianza es doble. Ejemplo del Incasòl para un contrato corto de vacaciones: tres meses a 600 € suman 1.800 € por el periodo; se divide entre 12 y se multiplica por dos: fianza de 300 € [4].

Durante los cinco primeros años del contrato la fianza no se actualiza, pero en cada prórroga el arrendador puede exigir que se complete la diferencia, o el arrendatario reducir la fianza a una mensualidad de la renta vigente (artículo 36.2). Si el contrato dura más de cinco años, las reglas de actualización las fijan las partes y, si no hay una cláusula específica, se aplica lo pactado sobre la actualización de la renta (artículo 36.3) [1].

Quién deposita la fianza en el Incasòl y cuándo

La fianza la deposita el arrendador, no el arrendatario. El plazo es de dos meses desde la fecha de firma del contrato [2]. El dinero va al Incasòl (Institut Català del Sòl) con el formulario Model 2, el sistema asigna un número de control (NC) y después la inscripción recibe un número del registro de fianzas [2][4]. También puede depositarla un representante del arrendador, pero es él quien debe identificarse electrónicamente [2].

Si el arrendador se retrasa, el recargo sobre la fianza es del 5 % con un retraso de hasta tres meses, del 10 % de tres a seis meses, del 15 % de seis a doce meses y del 20 % con un retraso de más de un año. El recargo en sí no puede superar 1.500 € (sin contar los intereses de demora) [4]. Lo paga el arrendador y no afecta al arrendatario.

Al depósito se adjuntan el contrato con todos sus anexos, la referencia catastral y las traducciones de los documentos si el contrato está en un idioma extranjero. Para los contratos de vivienda firmados desde el 26 de marzo de 2026 se exige el informe SERPAVI. Para los contratos de vivienda de temporada desde el 1 de enero de 2026 se exige un documento que acredite la finalidad [2][7]. Según el Incasòl, los datos de la cédula de habitabilidad y del certificado de eficiencia energética también se inscriben en el registro al depositar la fianza [4]. Para los contratos de habitaciones firmados desde el 14 de julio de 2026, el depósito de la fianza y la inscripción en el registro son obligatorios [4].

Si eres el arrendatario, tu mínimo práctico es este: pagar la fianza al arrendador según el contrato, conseguir un recibo y, dentro de los dos meses, pedir el número de control o el número de registro. No te cortes en pedirlo. Sin ellos no sabes si la fianza está depositada. Cómo buscar vivienda y comprobar al propietario lo explicamos en el artículo sobre buscar piso en Barcelona.

Cómo comprobar que la fianza está depositada

El Incasòl ofrece al arrendatario dos vías. Las partes del contrato pueden pedir un certificado informativo sobre la fianza: la solicitud se presenta en persona con cita previa, por correo postal o por correo electrónico, adjuntando los documentos indicados en la segunda página del impreso [4]. Para el arrendatario existe además la consulta en línea «Consulta sobre l'estat de la fiança»: muestra el estado de la fianza en el registro [4].

Si la fianza no está depositada, es un incumplimiento del arrendador y al arrendatario no le perjudica: tú cumpliste tu parte al pagar. Pero para recuperarla necesitarás una prueba de que pagaste, es decir, un recibo o una transferencia bancaria, y una copia del contrato. Guárdalos hasta el final del contrato y también después.

Cómo recuperar la fianza al dejar el piso: paso a paso

1. Avisa por escrito al arrendador de que te vas, con la antelación que indique el contrato. Pasados seis meses, la ley permite desistir del contrato con un preaviso de 30 días (artículo 11 LAU) [1].
2. Redacta con el arrendador un acta de entrega: estado del piso, lecturas de los contadores, fotos. Entrega las llaves contra recibo firmado. Desde la fecha de entrega de las llaves empieza a correr el mes tras el cual la fianza devenga intereses (artículo 36.4) [1].
3. El arrendador presenta al Incasòl la solicitud de devolución con el formulario Model 3. Adjunta un documento de finalización del contrato firmado por ambas partes o un documento de devolución de la posesión, por ejemplo el recibo de entrega de las llaves. Si no existe ese documento, se admite una declaración del arrendador sobre la extinción del contrato [3].
4. Si se cumplen los requisitos, el Incasòl transfiere el dinero a la cuenta del arrendador en un plazo de 21 días hábiles (no cuentan sábados, domingos ni festivos) [3]. Si tarda más, se devengan intereses. Excepciones: la solicitud se presentó tarde (más de 8 días después del fin del contrato) o con documentación incorrecta [4].
5. El arrendador te devuelve el dinero. Tiene un mes desde la entrega de las llaves; después, intereses [1][4].
6. Si no te devuelven el dinero: requerimiento por escrito con acuse de recibo, después la consulta del estado de la fianza y una demanda judicial contra el arrendador. El Incasòl menciona expresamente la vía judicial [4].

Ten en cuenta que la solicitud la presenta el arrendador o su representante; el arrendatario no se dirige al Incasòl para cobrar [3][4].

Qué puede retener el arrendador de la fianza

La fianza es una garantía: Habitatge indica que responde de los daños y desperfectos de la vivienda y de su contenido y que, si no hay incumplimientos, debe devolverse al dejar la vivienda [5]. El arrendador puede retener el dinero si incumpliste el contrato, por ejemplo si no pagaste la renta o no pagaste todos los recibos de suministros, o si dañaste la vivienda [5]. Qué es un daño y qué es desgaste normal depende de las pruebas de cada parte: el acta de entrada, las fotos, el inventario.

La ley ayuda en esto. El arrendador debe hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad sin subir la renta, salvo cuando el daño lo causó el arrendatario (artículo 21.1 LAU) [1]. De ahí se deduce que el envejecimiento natural del piso no se descuenta de la fianza. No hemos encontrado en las fuentes una lista oficial de lo que se considera desgaste, así que los casos dudosos los resuelven el contrato y los tribunales.

Garantías adicionales y Avalloguer

Además de la fianza, el arrendador puede exigir una garantía adicional: aval bancario, depósito o fiador. En un contrato de vivienda de hasta cinco años (hasta siete si el arrendador es persona jurídica), su importe no puede superar dos mensualidades de renta (artículo 36.5 LAU) [1]. Si te piden inmovilizar en una cuenta tres o seis meses de renta, esa condición supera el límite.

Avalloguer no tiene nada que ver con tu fianza. Es un sistema del Incasòl que cubre al arrendador las rentas impagadas durante un número limitado de meses desde la presentación de la demanda de desahucio por impago, siempre que se cumplan las condiciones del decreto de Avalloguer [4]. Para el arrendatario no tiene importancia, salvo que el propio arrendador proponga adherirse.

Casos especiales: habitaciones, cambio de propietario, alquiler de temporada

El alquiler de habitaciones y cualquier otra fragmentación de la vivienda se consideran alquiler de vivienda: la fianza es de una mensualidad, y el depósito y la inscripción en el registro de fianzas son obligatorios para los contratos firmados desde el 14 de julio de 2026 [4][6]. Un contrato de temporada por trabajo o estudios también sigue las reglas de vivienda sobre la fianza, y la acreditación de la finalidad se presenta junto con la fianza [6]. Sobre las primeras semanas en la ciudad antes de un contrato largo: alojamiento temporal en Barcelona; sobre habitaciones: piso o habitación.

Si el arrendador ha vendido el piso, el Incasòl exige para la devolución documentos sobre el nuevo propietario: una nota simple actualizada u otros documentos de la transmisión [3][4]. Quién responde ante el arrendatario de la devolución de la fianza tras la venta depende de las condiciones del contrato y de la transmisión. El artículo 14 LAU subroga al nuevo propietario en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), pero los matices hay que comprobarlos en cada caso [1].

Errores habituales de los inquilinos

• Pagan la fianza a un intermediario o a un tercero sin contrato y sin recibo.
• Entregan más de una mensualidad de fianza en un contrato de vivienda sin separar la garantía adicional, aunque esta está limitada a dos mensualidades [1].
• No piden el número de control o el número de registro del Incasòl y no averiguan si la fianza está depositada [2][4].
• Se van sin acta de entrega y sin fotos, y luego no pueden discutir una retención por «daños».
• Dejan las llaves en el buzón o a un vecino sin recibo, y el plazo de un mes no empieza a correr [1].
• Creen que el Incasòl devolverá el dinero al arrendatario. Devuelve la fianza al arrendador [3][4].
• No pagan el último mes de renta «a cuenta de la fianza». El impago de la renta da al arrendador derecho a resolver el contrato (artículo 27 LAU), y aquí la fianza no sustituye a la renta [1].

En qué podemos ayudarte

El equipo de ReloVictory en Barcelona puede revisar el contrato antes de la firma: el importe de la fianza, las cláusulas de garantía adicional, el procedimiento de devolución. Al dejar el piso, te ayudamos a preparar el acta de entrega y el requerimiento por escrito al arrendador. La parte jurídica la lleva el abogado del equipo. El resultado depende de las pruebas y de la postura del arrendador, y no podemos garantizarlo. Pide cita: consulta. El contrato de alquiler en general lo explicamos en el artículo sobre el contrato de alquiler en Cataluña y, si no tienes nómina, en el artículo sobre alquilar sin nómina. Documentos y citas con la Administración: servicio de documentos; el procedimiento general tras la mudanza: residencia en Barcelona.

Preguntas frecuentes

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ReloVictory · Fuentes consultadas el 02.10.2026 · No sustituye a una consulta jurídica individual.